Как выбрать инвестиционную недвижимость в Абу-Даби

Объединенные Арабские Эмираты предлагают немало перспектив и преимуществ для иностранных инвесторов. Традиционно наиболее востребованным направлением для экспатов был Дубай. Но в последние несколько лет и эмират Абу-Даби набирает все большую популярность. Местный рынок недвижимости предлагает обширный спектр жилых и коммерческих объектов как бюджетного сегмента, так и премиум-класса. Чтобы ваши вложения принесли плоды, важно понимать особенности и специфику этого вида инвестирования. Далее мы расскажем, как выбрать инвестиционную недвижимость и объективно оценить доходность своих активов.

Выбор надежного девелопера

От репутации застройщика напрямую зависит эффективность ваших вложений. При покупке инвестиционной недвижимости важно выбрать крупную финансово стабильную компанию с хорошей деловой репутацией, так вы сможете обезопасить себя от возможности задержки сроков сдачи, заморозки проекта или несоответствия здания заявленным критериям. Сейчас львиную долю рынка недвижимости Абу-Даби занимают крупные национальные девелоперы.

Важно! Все вопросы, касающиеся правового регулирования рынка недвижимости эмирата, возложены на Департамент по делам муниципалитета (DMA).

Особого внимания заслуживает и правовой статус инвесторов. Опыт экономического спада 2007–2008 гг. показал весомую незащищенность экспатов, участвующих в off-plan проектах, значительная часть которых была сдана позже назначенного срока или вовсе заморожена.

В 2015 году в Абу-Даби был принят Закон № 3 «О регулировании сектора недвижимости», который четко регламентировал процедуры застройки, права и обязанности сторон в случае наступления непредвиденных обстоятельств. В частности, начиная с 2015 года все девелоперы обязаны:

1. Предоставлять инвесторам план застройки.
2. Получать в DMA разрешение на строительство.
3. Открыть эскроу-счет, на котором будут задепонированы все поступающие от инвесторов средства.

Что касается последнего пункта – целевой счет находится под доверительным управлением DMA или уполномоченного банка. Для каждого проекта должен быть открыт отдельный счет. Как правило, с него могут осуществляться платежи в пользу подрядчиков и консультантов проекта. Общие накладные расходы застройщика, а также средства, необходимые для покупки участка земли, не могут выплачиваться из задепонированных средств. Девелопер получит доступ к счету только после наступления указанного в договоре этапа строительства. Более того, в течение 1 года с момента сдачи проекта в эксплуатацию доверительный управляющий продолжит удерживать с застройщика 5% от общей суммы полученных активов. В случае несоответствия проекта заявленным нормам эти средства будут использованы для обнаружения и устранения дефектов здания.

Чтобы выбрать надежного застройщика, необходимо:

Изучить всю доступную информацию – официальный сайт девелопера и его действующие социальные сети. Обращайте внимание на отзывы и комментарии клиентов, количество и класс реализованных проектов, как давно компания работает на рынке недвижимости Абу-Даби, были ли ей присуждены какие-либо награды, кто является ее партнерами. Полезную информацию о плюсах и минусах конкретного застройщика можно найти и на тематических форумах.

Ознакомьтесь с портфолио компании – сколько у нее завершенных и строящихся проектов, поищите новости об отсрочках строительства зданий.

Осмотрите один или несколько готовых проектов. Ознакомительный тур можно организовать при помощи лицензированного агентства недвижимости.

В какой тип недвижимости лучше инвестировать?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Выбор конкретного типа собственности зависит от вашего бюджета и предположительного расположения резиденций. Например, в таких районах, как Al Reem Island и Yas Island наибольшей популярностью пользуются апартаменты премиум-класса с 1 и 2 спальнями. В первой половине 2022 года арендаторы бюджетной недвижимости отдавали предпочтение районам Al Ghadeer и Masdar City. Жители Al Raha Gardens, наоборот, выбирали просторные виллы с 4 спальнями. Привлекательность конкретного объекта зависит прежде всего от его расположения и категории арендаторов, которых вы намерены заинтересовать.

Важно! Инвестиционно привлекательная недвижимость должна подходить сразу нескольким категориям квартиросъемщиков, например, деловым и семейным людям. В этом случае шанс простоя и недополучения прибыли будет заметно ниже.

Также вам предстоит сделать выбор между готовыми и строящимися off-plan проектами. С одной стороны, недвижимость на стадии строительства стоит заметно дешевле, особенно по сравнению с уже эксплуатируемыми зданиями. Более того, большинство девелоперов предлагают беспроцентные рассрочки при покупке такой собственности. С другой же стороны, вы сможете начать использовать свой актив только после завершения строительства, которое не всегда строго соответствует установленному графику. Готовое жилье стоит дороже, но и доход от владения им можно получать сразу после заключения сделки купли/продажи.

Важно! Приобретение недвижимости на стадии строительства позволяет инвесторам сэкономить 10–30% по сравнению с актуальной рыночной стоимостью готовых объектов аналогичного класса.

Как определить доходность недвижимости

Ключевым показателем доходности недвижимости от сдачи в аренду является ROI (Return on Investment) – коэффициент рентабельности инвестиций. Он помогает определить объем возврата вложенных средств и рентабельность проекта. Порядок расчета ROI:

ROI = (Доход от вложений - Размер вложений / Размер вложений) * 100%

Часто начинающие инвесторы ориентируются на рыночную стоимость и капитализацию недвижимости. Под последней понимается прирост стоимости здания за счет изменения конъюнктуры рынка или других внешних факторов. Учитывать актуальную цену вашей собственности важно, но нет смысла ставить ее во главу угла. Например, если вы смогли купить апартаменты, стоимость которых на 10–15% ниже рыночной, но с низкой доходностью, такое вложение не принесет желаемой прибыли.

Важно! В ОАЭ нет налога на прирост капитала. В случае продажи недвижимости по более высокой рыночной стоимости, вы сможете сохранить все 100% прибыли.Еще один показатель, который часто принимают во внимание начинающие инвесторы, – валовая норма прибыли (или брутто-доходность). Он отражает поступления до вычета накладных расходов, т. е. соотношение арендных поступлений к стоимости приобретения недвижимости. Но этот показатель не учитывает расходы на техническое обслуживание недвижимости, капитальный ремонт, поиск и привлечение арендаторов и прочие накладные затраты. Объективно оценить эффективность своих вложений вы сможете с расчетом ROI.

Рассмотрим простой пример:

Вы приобрели апартаменты с 1 спальней площадью 695 кв. футов на Al Reem Island по цене AED 580 000 (USD 158 000). Средняя стоимость годовой аренды такой недвижимости составляет AED 50 000 (USD 14 000).

Ваша валовая норма прибыли от владения этими апартаментами составит:

ВНП = 50 000 / 580 000 = 0,086 или 8,6%

Теперь при помощи расчета ROI определим размер ваших реальных поступлений. Он будет учитывать такие затраты, как регистрационный сбор (2% или AED 11 600), брокерская комиссия (2% или AED 11 600) и сервисный сбор за обслуживание резиденции (AED 8 за кв. фут или AED 5560).

ROI = 50 000 - 5560 / 580 000 + 11 600 + 11 600 = 44440 / 603 200 = 0,074 или 7,4%

Регулярность получения выплат и зависимость от сторонних факторов

Средний срок полной окупаемости инвестиций в недвижимость Абу-Даби составляет 7–9 лет. В течение всего этого времени ваша собственность должна оставаться привлекательной для потенциальных арендаторов. Какие факторы важно учитывать, чтобы избежать простоя и финансовых потерь:

Соответствует ли заявленная вами арендная плата актуальной рыночной цене?

Есть ли рядом с вашей недвижимостью какие-либо значимые социальные объекты (или их строительство запланировано на ближайшие несколько лет), способные повлиять на рыночную цену арены, – станции метро, парки, торговые и развлекательные центры и прочие достопримечательности?

Как много в выбранном районе аналогичных вашему жилых зданий?

Важно! Размер допустимой арендной платы будет напрямую зависеть не только от качества и класса недвижимости, но и ее расположения, наличия поблизости достопримечательностей и удобств, а также соотношения спроса и предложения на резиденции определенного класса.

Доход важнее прироста капитала

При покупке недвижимости профессиональные инвесторы рассчитывают прежде всего на отдачу от аренды жилья. Делать ставку на потенциальный прирост капитала – рискованная стратегия. Рыночная стоимость недвижимости, как и любого другого товара, зависит от баланса спроса и предложения. В долгосрочной перспективе прогнозировать потенциальный прирост ценности актива крайне сложно.

Для получения стабильного пассивного дохода важно убедиться, что ваша недвижимость долгое время будет пользоваться спросом со стороны арендаторов. В случае если резиденция была приобретена за счет заемных средств, минимальный размер ежемесячной арендной платы должен полностью покрывать платежи по ипотеке, включая банковские проценты и все накладные расходы.

Быстрая капитализация вложений

Благодаря возможности выгодной покупки off-plan недвижимости некоторые инвесторы нацелены на приобретение жилья в эмирате для его дальнейшей перепродажи. Правовая система ОАЭ позволяет иностранным инвесторам распоряжаться любыми принадлежащими им активами на свое усмотрение.

В большинстве случаев после завершения работ рыночная стоимость строящихся проектов увеличивается в несколько раз, что позволяет быстро получить весомый прирост капитала. Но опыт 2007–2008 гг. показал, что тенденции рынка недвижимости могут стремительно меняться, особенно в долгосрочной перспективе. В случае если стоимость вашей резиденции начнет стремительно падать, вы не только не получите прибыль, но и рискуете потерять часть своего капитала.

Важно! Размер арендной платы – гораздо более статичная величина по сравнению с ценами на недвижимость. Жилье, которое сдается в аренду на выгодных условиях, так или иначе будет приносить доход даже при негативной рыночной обстановке.

Личные или заемные средства

Ипотечное кредитование для иностранцев – распространенная практика в ОАЭ. Многие международные и местные банки охотно сотрудничают с экспатами. Использование кредитных средств позволяет инвестору диверсифицировать активы и вложить освободившиеся собственные средства в акции, облигации или дополнительные объекты недвижимости.

При покупке резиденции в готовом здании местные кредиторы готовы финансировать до 75% от стоимости объекта. Остальные 25% должен внести заемщик в качестве первоначального взноса. При покупке off-plan объектов (в случае если девелопером не предусмотрен план платежей) размер первоначального взноса составляет до 50%.

Чем мы можем помочь?

При желании купить апартаменты в Абу-Даби правильнее всего будет обратиться к лицензированным риелторам. Представители компании Metropolitan Capital Real Estate помогут вам разобраться во всех тонкостях работы рынка недвижимости ОАЭ и подберут наиболее подходящие вашим целям и бюджету объекты. Наши опытные специалисты готовы взять на себя все документальные и юридические вопросы, включая переговоры с собственником апартаментов, подготовку необходимых документов, сопровождение в получении ипотечного кредита и оформление передачи права собственности.