Тенденции рынка недвижимости Абу-Даби: прогноз на 2022 год

В течение последних нескольких лет Абу-Даби активно развивает свой экономический и туристический потенциал. Не обошла эта тенденция и местный рынок недвижимости. Благодаря активному привлечению в страну туристов и стимулированию международного бизнес-сотрудничества, все больше экспатов выбирают Абу-Даби в качестве желаемой юрисдикции для инвестирования и жизни. В течение 2021 года рынок недвижимости этого эмирата демонстрирует стабильный прирост стоимости и доходности вложений. Далее мы расскажем о ключевых результатах работы секторов жилой и коммерческой недвижимости Абу-Даби, а также рассмотрим тенденции и прогнозы его развития на 2022 год.

2021 год стал новой отправной точкой для рынка недвижимости эмирата. К маю 2021 года индекс цен на объекты гражданского строительства в Абу-Даби вырос на 1,5%. Пандемия коронавируса и все связанные с ним ограничения оказали значительное воздействие на структуру спроса на недвижимость эмирата. Традиционно популярные студии и апартаменты стали уступать более просторным виллам и таунхаусам.

К середине 2021 года в Абу-Даби насчитывалось в общей сложности 265 000 объектов недвижимости, но в структуре представленной собственности стал наблюдаться дисбаланс между спросом и предложением – переизбыток спроса на апартаменты и дефицит предложения виллы и таунхаусов.

Согласно данным компании Asteco, в 3 квартале 2021 года в Абу-Даби было завершено строительство 2 200 жилых единиц, что на 6,3% больше по сравнению со 2 кварталом, а уже к концу 4 квартала ожидается завершение строительства 4 600 жилых единиц.

Согласно данным Bayut & dubizzle, в течение первых шести месяцев 2021 года цены на недвижимость в Абу-Даби выросли на 9% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Начиная с 3 квартала рост цен на недвижимость стал постепенно замедляться. По итогам года общий прирост стоимости активов жилищного сектора составил 2,2%. Цены выросли в сегменте как доступной, так и элитной недвижимости. При этом размер арендной платы увеличился на 2,95% для жилой недвижимости и 4,1%–5,5% для коммерческих объектов.

Только в 1-м квартале 2021 года в Абу-Даби была продана недвижимость на общую сумму AED 11,5 млрд (USD 3,13 млрд, RUB 230,48 млрд), из них AED 6,5 млрд (USD 1,77 млрд, RUB 130,27 млрд) пришлось на ипотечные займы. Почти половина купленного в эмирате жилья была финансирована за счет заемных средств, что свидетельствует о высокой зависимости рынка недвижимости Абу-Даби от доступных кредитных ставок.

Заметно и постепенное восстановление туристического сектора эмирата. Средняя заполняемость отелей ОАЭ по состоянию на октябрь 2021 года составила 78,8% – это самый высокий показатель начиная с 2015 года.

Согласно данным консалтинговой компании ValuStrat, с начала 2021 года наблюдается тенденция неуклонного роста стоимости жилой недвижимости Абу-Даби. Средняя валовая доходность жилищного сектора эмирата составляет 7,4% годовых. При этом средняя заполняемость арендной недвижимости Абу-Даби оценивается в 80%, что является довольно высоким показателем.

Стоимость и доходность вложений напрямую зависит от типа собственности, назначения, размера и расположения недвижимости. Далее мы подробней расскажем о лучших районах для приобретения вилл, апартаментов и коммерческих объектов в Абу-Даби.

По итогам 2021 года виллы продемонстрировали наиболее выгодное соотношение спроса и доходности. Среди лучших районов для покупки вилл стоит отметить Al Reef, Shakhbout City, Mohammed Bin Zayed City, Khalifa City A. Самую высокую доходность инвестиций в 9,43% продемонстрировала недвижимость Shakhbout City. Во многом такое положение вещей объясняется ограниченным предложением. На текущий момент в районе Shakhbout City доступна лимитированная коллекция вилл от 5 спален. Также среди среднего ценового сегмента особого внимания заслуживают виллы в Mohammed Bin Zayed City, которые приносят от 6,5% до 7,42% годовых. При этом средняя стоимость 1 кв. м недвижимости здесь варьируется в пределах от AED 5 532 до AED 6 997 (от USD 1 500 до USD 1 900, от RUB 110 000 до RUB 139 500).

Среди сегмента элитной недвижимости наибольшей популярностью пользуются виллы на Yas Island. В 2021 году их стоимость выросла на 4,18% и составила около AED 11 388 (USD 3 100, RUB 228 500) за 1 кв. м. При этом доходность местных вилл оценивается в 5,55% годовых.

Вторым по популярности премиальным направлением эмирата выступает не менее знаменитый Al Saadiyat Island. Средняя стоимость жилья здесь наоборот снизилась на 0,64% до AED 14 617 (USD 3 980, RUB 293 250) за 1 кв. м. При этом отдача вложений держится на уровне 4,8% годовых.

Самую высокую рентабельность инвестиций среди премиальных вилл демонстрирует недвижимость в Al Raha Gardens. В течение 2021 года окупаемость местных вилл составила до 5,76% годовых. При этом средняя стоимость 1 кв. м недвижимости здесь снизилась на 0,4% до AED 8 966 (USD 2 441, RUB 180 000).

Согласно потребительскому индексу Bayut&dubizzle, большинство покупателей премиальной недвижимости выбирали прибрежные жилые комплексы, такие как Al Reem Island, Yas Island, Saadiyat Island. Среди недвижимости бюджетного сектора наибольшей популярностью пользовались районы Masdar City, Al Reef, Khalifa City A, Shakhbout City и Mohammed Bin Zayed City.

Район Masdar City находится в непосредственной близости от Международного аэропорта Абу-Даби. Средняя доходность местной недвижимости составила 4,15% годовых, а средняя стоимость – AED 12 508 (USD 3 405, RUB 250 950) за 1 кв. м. Купить апартаменты с 1 спальней в Masdar City можно по цене от AED 786 000 (USD 214 000, RUB 15 753 000).

По результатам года, средняя стоимость жилья на Al Reem Island увеличилась на 2,7% до AED 7 168 (USD 1 950 или RUB 143 800) за 1 кв. м. При этом средняя стоимость апартаментов с 1 спальней составила около AED 651 000 (USD 177 250, RUB 13 048 000). Окупаемость недвижимости здесь держится на уровне 8,18%.

Также заметный интерес для инвесторов представляет район Al Gadeer. Рентабельность инвестиций здесь ниже, по сравнению с другими популярными районами и составляет 6,61%. Но при этом стоимость 1 кв. м недвижимости оценивается в AED 3 940 (USD 1 072, RUB 79 100). Купить апартаменты с 1 спальней в Al Gadeer можно по цене от AED 482 000 (USD 131 300, RUB 9 660 000).

Окупаемость недвижимости на Al Reem Island оценивается в 6,62%, при этом средняя стоимость апартаментов с 1 спальней здесь составляет AED 801 000 (USD 218 100, RUB 16 054 000). Недвижимость этого района относится к премиальному сегменту. Местное жилье привлекает инвесторов относительной доступной стоимостью (для сравнения, средняя цена покупки апартаментов с 1 спальней в районе Al Raha Beach составляет от AED 1 092 000 (USD 297 300, RUB 21 886 000), а на Yas Island – от AED 921 000 (USD 250 750, RUB 18 459 000), уникальным дизайном и наличием первоклассных удобств.

Второй по популярности престижный район Абу-Даби Al Saadiyat продемонстрировал прирост стоимости жилой недвижимости в размере 1,9%. Средняя цена 1 кв. м собственности здесь составляет AED 15 759 (USD 4 300, RUB 316 150). Стоимость покупки апартаментов с 1 спальней в этом районе будет составлять от AED 2 660 000 (USD 724 200, RUB 53 311 000).

Рынок коммерческой недвижимости Абу-Даби начинает активно восстанавливаться после резкого спада в разгар пандемии COVID-19. За счет развития экономических показателей и популяризации местного сектора недвижимости, коммерческий сектор Абу-Даби потенциально является доходной нишей. Но на текущий момент львиную долю арендаторов коммерческих площадей составляют государственные предприятия и связанные с ними компании, а также фирмы, которые ранее арендовали в Абу-Даби жилые объекты и теперь ищут более выгодные и качественные предложения.

Согласно данным Reuters, прогнозируется дальнейший рост экономики ОАЭ на 4,2%. активное развитие международной бизнес-среды повлечет за собой расширение как спроса, так и предложение в сфере коммерческой недвижимости Абу-Даби.

В 2021 году рынок недвижимости Абу-Даби демонстрирует признаки восстановления и постепенный рост цен. Во многом увеличение стоимости связано с изменением структуры спроса – после длительной самоизоляции и прочих ограничений домовладельцы и арендаторы стали отдавать предпочтение более просторным домам с обилием открытых пространств.

На текущий момент наибольшие показательно доходности демонстрирует жилая недвижимость. При этом львиная доля сделок приходится на долгосрочную аренду, а рынок краткосрочной сдачи недвижимости наоборот, очень скуден. Ожидается, что за счет популяризации Абу-Даби как перспективного туристического и бизнес-направления, сектор краткосрочной аренды жилья в обозримом будущем будет активно расширяться. Согласно данным компании Asteco, прогнозируется дальнейший рост стоимости арендной платы для жилой и коммерческой недвижимости в пределах 7-9%.

По результатам исследования компании по риск-менеджменту и консалтингу Willis Towers Watson, в 2022 году работодатели эмиратов планируют увеличить размер заработной платы своих сотрудников в среднем на 4%. При условии сохранения низких процентных ставок по ипотечным кредитам, такое положение вещей позволит создать дополнительный спрос и может стать дополнительным рычагом для дальнейшего роста уровня цен на недвижимость в эмирате.

Развитие жилищного сектора активно поощряется и правительством эмирата. Согласно генеральному плану развития, до 2023 года в Абу-Даби запланировано строительство более 28 000 новых объектов. Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость в одном из 15 freehold районов эмирата.

Если вы рассматриваете Абу-Даби в качестве юрисдикции для долгосрочного инвестирования, наилучшим решением будет обратиться к качественному риелтору. Наша компания Metropolitan Capital Real Estate LLC предлагает вам полный спектр посреднических и консультационных услуг. Наши сотрудники имеют обширный опыт работы как с частными инвесторами, так и с крупными корпоративными клиентами. Специалисты нашего офиса помогут вам подобрать наилучший вариант для покупки или аренды недвижимости и окажут полное сопровождение на всех этапах заключения сделки. Компания Metropolitan Capital Real Estate LLC является официальным представителем крупнейших девелоперов эмирата, таких как Aldar Properties или IMKAN.