Лучшие районы для покупки вилл в Абу-Даби

Арабские Эмираты славятся высоким уровнем жизни, качественной медициной, минимальными налогами и благоприятной средой для ведения бизнеса. Столица ОАЭ занимает одно из первых мест среди ведущих городов мира и это один из самых больших эмиратов как по размеру, так и по валовому внутреннему продукту. Кроме того, благодаря высокому индексу безопасности, конкурентоспособности глобальных инноваций, Абу-Даби во многом опережает экономику во многих регионах Арабского залива и Ближнего Востока и Северной Африки.

За первое полугодие 2021 года, на рынке недвижимости Абу-Даби был зафиксирован активный спрос на покупку и аренду вилл. Аналитики связывают этот тренд сразу с несколькими факторами, прежде всего, влиянием пандемии COVID-19 и постепенным восстановлением рынка недвижимости. При этом по данным компании Asteco, в Абу-Даби отмечается увеличение цен на продажу вилл, а также повышения арендных ставок – в среднем на 2%, хотя в отдельных районах он достиг 6–8% и выше. С учетом тенденции роста цен на продажу недвижимости и арендной платы, виллы в столице ОАЭ во многом выступают привлекательными для капиталовложений.

Эмират Абу-Даби предлагает разные категории вилл: от бюджетных и компактных вариантов с 2 спальнями до эксклюзивных элитных резиденций с 6–7 спальнями и многочисленными удобствами. В данной статье мы более подробно рассмотрим, какие типы вилл представлены в столице Эмиратов, в чём преимущества и недостатки покупки данного типа недвижимости, а также в каких районах выгоднее всего покупать частные резиденции.

Главное и очевидное отличие вилл от апартаментов в жилом комплексе – это более просторные помещения (даже если речь идет о небольшой вилле с 2 спальнями) и высокий уровень приватности, а также наличие собственного участка.

В ОАЭ представлено 2 основных типа вилл: отдельно стоящие виллы и смежные (semi-detached). Хотя смежные виллы предназначены для двух собственников, приватность все равно сохраняется. Как правило, каждая из частных резиденций имеет отдельный вход, а общей в здании является только одна стена.

В большинстве случаев виллы пользуются спросом среди семейных пар с детьми и в качестве загородного дома для отдыха. Но на фоне пандемии COVID-19, многие жители ОАЭ полностью или частично перешли на удаленный формат работы, а учащиеся – на обучение в онлайн-формате и на фоне этого покупка или аренда виллы стало более оптимальным вариантом для проживания в максимально комфортных условиях.

В общих чертах, проживание в отдельном доме носит несколько преимуществ, включая:

• Уединенность и приватность. Проживание на вилле гарантирует вам уединенность и приватность, а также более спокойную атмосферу, вдали от городской суеты. Вы не зависите от соседей, а также имеете здесь больше личного пространства: в частных резиденциях все помещения более просторные. Кроме того, большинство вилл располагают придомовым участком с садом или террасой, а также могут иметь на территории бассейн, что позволяет проводить больше времени на свежем воздухе.
• Возможность обустроить рабочее и учебное пространство. В данном случае, являясь единственным собственником недвижимости, вы можете переоборудовать одну из комнат под рабочий кабинет, учебную комнату или в соответствии с другими нуждами. Либо обустроить рабочее место на веранде.
• Оптимальные условия для жизни с детьми. Помимо просторных помещений, собственного сада и прочих удобств, покупка виллы позволяет проживать в интегрированном сообществе с максимальным количеством удобств, включая детские сады, школы, иногда университеты, больницы, супермаркеты, торговые центры, банки и пр. Кроме того, практически все комьюнити в Абу-Даби ориентированы на проживание семейных пар и предлагают отличную инфраструктуру, а также наличие мест для отдыха и развлечений для всей семьи от мала до велика. Кроме того, часто такие комьюнити имеют закрытую охраняемую территорию, что обеспечивает повышенную безопасность.

Что касается недостатков, то главным препятствием для покупки виллы может стать более высокая стоимость по сравнению с апартаментами, а также более высокая цена на коммунальные услуги. Но, во-первых, можно найти и бюджетные варианты, например, в комьюнити Hydra Village представлены готовые к заселению виллы с 2 спальнями площадью 175 кв. м. за AED 1 100 000 (USD 299 500, RUB 21 714 000). Кроме того, можно воспользоваться ипотекой или схемой Rent-to-Own (аренда с последующим выкупом). А если есть возможность подождать несколько лет, то выгоднее вложить инвестиции в строящуюся недвижимость, которая после сдачи в эксплуатацию вырастет в цене. При этом застройщики предлагают удобные планы выплат с минимальной финансовой нагрузкой на покупателя.

Ещё один фактор, который повлиял на рост интереса международных покупателей к покупке жилья в Абу-Даби – это запуск программы предоставления «золотых виз» инвесторам – Golden Visa - Thrive in Abu Dhabi. Так, при приобретении недвижимости на общую сумму от AED 2 000 000 (USD 544 600, RUB 39 480 000) иностранный гражданин получает право на получение 5-летней визы резидента ОАЭ. Кроме того, недвижимость в Абу-Даби отличается высокой доходностью: ROI составляет 7–8% годовых и по отдельным проектам может достигать 10–12%.

Хотя иностранные инвесторы, которые планируют приобрести жилье в ОАЭ, в первую очередь рассматривают Дубай, Абу-Даби тоже постепенно набирает популярность. Поворотным моментом стал апрель 2019 года, когда в столице Эмиратов по примеру Дубая, иностранные граждане получили право на покупку недвижимости в полное владение в специальных freehold-зонах.

Кроме того, в течение последних нескольких лет, и особенно в период пандемии, столица ОАЭ закрепила за собой статус одного из самых безопасных и стабильных городов в мире. Так, в рейтинге Safe Cities Index 2021, который подготовила компания из Великобритании Economist Intelligence Unit, Абу-Даби назван самым безопасным городом на Ближнем Востоке. В частности, столица Объединенных Арабских Эмиратов получила очень высокую оценку по уровню безопасности здравоохранения и инфраструктуры.

В целом столица ОАЭ по сравнению с Дубаем отличается более спокойным образом жизни, ориентированным на традиции и семейные ценности. Согласно отчету Bayut & dubizzle, об аренде недвижимости в Абу-Даби за первое полугодие 2021 года, за этот период значительно вырос спрос именно на виллы в семейно ориентированных комьюнити, причём как в элитном, так и в доступном сегменте. По данным другого исследования, от компании Asteco, цены на продажу вилл в Абу-Даби выросли в среднем на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. При этом в нескольких районах зафиксирован более значительный рост: в Al Raha Gardens – на 6%, в Al Reef Villas – на 8%, а в западной части Yas Island (проект West Yas) – до 24%.

Далее мы рассмотрим лучшие районы и сообщества для покупки виллы как в качестве места для проживания, так и в качестве инвестиций.

Yas Island – рукотворный остров площадью 25 кв. км с пляжной линией протяженностью около 10 км. Этот район стал одним из ключевых центров развлечений и отдыха не только в Абу-Даби, но и в ОАЭ в целом. На его территории находятся гоночная трасса Yas Marina, где проходит чемпионат Formula 1, парк аттракционов Ferrari World, в котором можно прокатиться на самых быстрых в мире американских горках, тематический парк развлечений Warner Bros. World Abu Dhabi, аквапарк Yas Waterworld, поле для гольфа Yas Links и 2 площадки для проведения массовых мероприятий. Кроме того, на острове расположены самый крупный в Абу-Даби торговый комплекс Yas Mall, свыше 160 ресторанов премиум класса, клубы, а также элитные отели, в том числе 5-звездочный бутик-отель с уникальным дизайном W Abu Dhabi. В 2022 году на Yas Island планируется открытие морского парка SeaWorld Abu Dhabi с самым крупным аквариумом в мире, где будут обитать свыше 68 000 морских животных. Ещё один важный объект в районе – медиа-кластер Yas Creative Hub – free zone для СМИ и компаний, которые работают в сфере игр и развлечений. К концу 2031 года здесь планируется создать 16 000 рабочих мест – а значит, вырастет спрос на покупку и аренду недвижимости.

Yas Island является территорией смешанной застройки: помимо туристических, развлекательных и социальных объектов, здесь широко представлена и жилая недвижимость, в основном элитного сегмента. Это как готовые к заселению апартаменты и частные резиденции, так и проекты off-plan. С учетом широкого выбора недвижимости, динамичного образа жизни и долгосрочного потенциала района Yas Island стал одним из центров притяжения иностранных покупателей и инвесторов в недвижимость. Район пользуется популярностью как среди молодых специалистов, приехавших в ОАЭ для работы, так и среди семей. На Yas Island хорошо развита социальная инфраструктура: здесь работает несколько школ (Yas School, SABIS International School, West Yas Academy и др.) и больниц (Burjeel Medical Centre Yas Mall, Health and life camp), что делает район оптимальным местом для жизни с детьми. Согласно отчету Bayut & dubizzle, о состоянии рынка недвижимости в 3 квартале 2021 года, Yas Island стал вторым по популярности районом для покупки вилл класса люкс в Абу-Даби (после Saadiyat Island). При этом ROI в этот тип недвижимости составляет свыше 5%. Самая высокая окупаемость у вилл с 2 спальнями – 6,3%. Что касается аренды, то среди всех районов Абу-Даби Yas Island занял третье место по популярности у арендаторов элитных вилл.

Цена продажи виллы с 2 спальнями на стадии строительства (off-plan) начинается от AED 1 520 000 (USD 413 850, RUB 30 005 000). Что касается покупки готовой к заселению недвижимости, то стартовая цена продажи виллы с 2 спальнями составляет от AED 2 362 000 (USD 643 100, RUB 46 625 000).

Saadiyat Island – остров естественного происхождения площадью 27 кв. км, имеет территорию смешанной застройки. Этот район является культурным центром Абу-Даби: здесь открыт художественный музей Louvre Abu Dhabi, в котором представлены шедевры мирового искусства, в том числе работы Поля Гогена и Рембрандта. Также на Saadiyat Island работают национальный исторический музей Zayed National Museum, выставочный центр Manarat Al Saadiyat, ведется строительство музея современного искусства Guggenheim Abu Dhabi. Помимо культурных объектов мирового уровня, остров предлагает множество развлечений и удобств: элитные рестораны, 5-звездочные отели, поля для гольфа и прочие удобства. Кроме того, пляж Saadiyat Beach считается одним из лучших в Абу-Даби. Также здесь есть несколько образовательных учреждений для учащихся всех возрастов – от дошкольников до студентов – в том числе британская международная школа Cranleigh School и американский университет New York University.

Saadiyat Island является одним из самых престижных районов для жизни в Абу-Даби, недвижимость здесь в основном относится к классу "Extra Luxury". Преимущественно на острове расположены элитные виллы, но есть и несколько малоэтажных комплексов с апартаментами.

Согласно отчету Bayut & dubizzle, в 3 квартале 2021 года Saadiyat Island стал самым популярным районом для покупки вилл премиум класса в Абу-Даби. Минимальная цена продажи виллы с 3 спальнями составляет AED 5 500 000 (USD 1 497 500, RUB 108 570 000).

Также Saadiyat Island вошел в число самых популярных районов среди арендаторов вилл премиум-сегмента. Средний коэффициент ROI в 3 квартале 2021 года составил 4,96%.

Al Reef – район смешанной застройки в материковой части Абу-Даби. Он рассчитан на 16 000 жителей и состоит из 2 комьюнити: Al Reef Downtown, где жилая недвижимость представлена апартаментами, и Al Reef Villas.

Строительство Al Reef Villas завершилось в 2012 году. В закрытом комьюнити расположено около 2 400 вилл с 2–5 спальнями в 4 архитектурных стилях: арабском, пустынном, средиземноморском и современном. Комьюнити оптимально подходит для семей с детьми: здесь работает детский сад Maple Bear Nursery, а в соседних районах, в 10 минутах езды, есть несколько школ.

Al Reef уверенно сохраняет лидерство в сегменте недорогих вилл в Абу-Даби, поскольку проект ориентирован на людей со средним доходом и по итогам 3 квартала 2021 года он вновь стал самым популярным среди местных и международных покупателей. При этом окупаемость инвестиций по району составляет 6,2%, что является высоким показателем данного типа недвижимости. Здесь можно приобрести готовую к заселению виллу с 2 спальнями по цене от AED 1 100 000 (USD 299 500, RUB 21 715 000) или же на стадии строительства, цена которой составит от AED 1 275 000 (USD 347 150, RUB 25 168 000).

Al Raha Gardens – тихий жилой район площадью 665 000 кв. м, протянувшийся вдоль прибрежной полосы. Это один из самых спокойных и ориентированных на семейное проживание районов в Абу-Даби с широким спектром удобств. На территории Al Raha Gardens работают частные школы Al Yasmina Academy и Raha International School, торговый центр Gardens Plaza, а через дорогу расположены пристань Al Raha Beach Marina и торгово-развлекательный центр Al Raha Mall. Al Raha Gardens сочетает в себе уединенность и в то же время транспортную доступность: вдоль границы района пролегает шоссе Sheikh Zayed Bin Sultan St со множеством автобусных остановок.

На территории Al Raha Gardens построено 11 комьюнити: Muzera, Al Mariah, Samra, Sidra, Yasmina, Qattouf, Kahnnour, Hemaim, Al Tharwaniyah, Lehwieh и Al Ward. Объекты жилой недвижимости в Al Raha Gardens варьируются от 3 до 5 спальных вилл и таунхаусов. Каждое из комьюнити включает в себя виллы различной конфигурации, предназначенные как для маленьких, так и для больших семей. Кроме того, во всех резиденциях предусмотрены такие удобства, как бассейны, ландшафтные сады, а на территории комьюнити – круглосуточная охрана, игровые площадки, парковочные места и широкие террасы. Во многих резиденциях также имеются отдельные комнаты для прислуги и водителей.

Стартовая цена продажи виллы с 3 спальнями в Al Raha Gardens начинается от AED 2 100 000 (USD 572 000, RUB 41 453 000).

В 3 квартале 2021 года виллы в Al Raha Gardens продемонстрировали самую высокую доходность в Абу-Даби среди недвижимости премиум-сегмента: средний показатель ROI составил от 6%. Также Al Raha Gardens занял второе место среди самых популярных районов для аренды элитных вилл в столице ОАЭ, причем средняя арендная плата за аренду виллы с 4 спальнями выросла по сравнению со 2 кварталом на 11,4%, а за виллы с 5 спальнями – на 7,2%.

Khalifa City (Khalifa City A) – большой пригородный район, расположенный на пути в Дубай, недалеко от Saadiyat Island и Yas Island. Знаковыми местами района являются Abu Dhabi Golf Club с двумя большими полями для гольфа, а также спорткомплекс мирового уровня Al Forsan International Sports Resort, где можно под руководством квалифицированных тренеров заняться верховой ездой, стрельбой из лука и другими активными видами отдыха. Также здесь расположен эко-район Masdar City – «город будущего», который функционирует за счёт солнечной энергии и предусматривает максимальное использование возобновляемых источников энергии, что приведёт к созданию чистой, здоровой окружающей среды. В этом стратегически важном сообществе сочетаются жилые и коммерческие объекты, что делает его популярным вариантом как для проживания, так и для инвестиций.

Помимо спортивных и развлекательных объектов, в Khalifa City находится множество торговых точек, кафе и ресторанов, а также банки, супермаркеты и образовательные учреждения – от детских садов до университетов. В частности, здесь работают престижные школы GEMS American Academy и Canadian International School. Поэтому район идеально подойдет для семей с детьми всех возрастов.

Мастер-планом района предусмотрено строительство свыше 2 000 вилл, около половины из которых уже сданы в эксплуатацию. Но поскольку Khalifa City не относится к freehold-зонам, недвижимость в этом районе недоступна иностранцам для покупки. Минимальная стоимость виллы с 3 спальнями составляет AED 2 700 000 (USD 735 100, RUB 52 300 000). По итогам 3 квартала 2021 года средний показатель ROI в сегменте доступных по цене вилл находится на уровне 4.19%.

Hydra Village – это жилой комплекс, расположенный рядом с соединяющим столицу ОАЭ и Дубай шоссе E11, примерно в 20 минутах езды от Международного аэропорта Абу-Даби. Его строительство завершилось в конце 2012 года.

Комьюнити площадью 947 000 кв. м разделено на 10 суб-комьюнити. На этой территории расположено почти 2 400 вилл и таунхаусов с 2–3 спальнями, а также многочисленные общественные пространства и удобства: тренажерный зал, бассейн, бильярдный клуб и площадку для сквоша, в окружении озелененных ландшафтных зон и парков. Рядом с комьюнити также находятся учебные и медицинские учреждения, супермаркеты и торговые площади. Так, за 10 минут можно доехать до больниц Al Rahba Hospital и SEHA Visa Medical Shahama, школы Halima Al Sa'adeya School, детского сада Alyasat Kindergarten. В дальнейшем в комьюнити планируется открыть собственные школы, клиники и торговые центры.

Hydra Village считается одним из лучших районов для покупки и аренды недорогих вилл. По итогам 3 квартала 2021 года доходность инвестиций, вложенных в виллы Hydra Village, составила 6,96% – это один из лучших показателей в сегменте бюджетной недвижимости данного типа. Что касается цен, то стартовая стоимость на покупку виллы с 2 спальнями составляет от AED 695 000 (USD 189 250, RUB 13 719 000).

Ghantoot – новый прибрежный район, который расположен на участке дикой природы между эмиратами Абу-Даби и Дубай. Здесь находятся пристань для яхт Ghantoot Marina, поло-клуб Ghantoot Racing & Polo Club, признанный лучшим на всем Ближнем Востоке, а также так называемая «Ривьера ОАЭ» – заповедник Sahel Al Emarat Coast. Ещё одно преимущество этого района – близость к месту проведения Всемирной выставки Expo 2020: доехать до площадки можно всего за 20 минут.

Сейчас девелопер Imkan ведет в Ghantoot строительство элитного комплекса вилл AlJurf с 2–7 спальнями, окруженного зелеными зонами. Также на территории закрытого комьюнити расположатся гавань для яхт, пляжный клуб, отель, рестораны и учебные заведения. Всего проектом предусмотрено 293 виллы. Ожидается, что после завершения застройки района он станет одним из самых престижных в Абу-Даби, а недвижимость вырастет в цене. Сейчас цены на виллы AlJurf с 2 спальнями стартуют от AED 1 800 000 (USD 490 100, RUB 35 532 000). Каждая резиденция будет иметь собственную террасу или балкон, а также бассейн во дворе.