يتم تشغيل سوق العقارات في عاصمة الإمارات محليًا أكثر من سوق دبي. ويتم إجراء جزء أكبر من جميع المعاملات من قبل الإماراتيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي ، وبالتالي ، فإن سوق العقارات في أبو ظبي أكثر أمانًا من الاستثمار الأجنبي الخارجي.
في العام الماضي دخل قانون حيز التنفيذ و الذي يسمح بإنشاء مناطق استثمار حر إضافية في جميع أنحاء المدينة ، حيث يُسمح لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بشراء العقارات وأن يصبحوا أصحاب حقوق كاملة ، هذا القانون بالاضافة الى نظام التأشيرات طويل الأجل الجديد ، الذي تم إطلاقه في عام ٢٠١٩ ، يفتح سوقًا عقاريًا غنيًا ومتنوعًا على نطاق أوسع للمستثمرين الأجانب. كان الأجانب في وقت بيهتمون في المقام الأول باستئجار منازل لقضاء العطلات. في الوقت الحالي ، يتمتعون بحرية الاختيار بين مجموعة كاملة من المباني السكنية والتجارية والصناعية للقيام باستثمارات تعزز القيمة. يقدم السوق السكني في أبوظبي مجموعة متنوعة من المنازل بميزانية تبلغ٥٠٠.٠٠٠ درهم إماراتي و ٩٠ مليون درهم إماراتي.
قد يكون الأجنبي الذي يخطط لامتلاك عقار في أبوظبي مهتمًا بما هو أفضل: الاستثمار في العقارات تحت الانشاء أو العقارات الجاهزة في السوق الثانوية. دعنا نلخص السمات الرئيسية لكلا الجزأين ونكتشف الايجابيات والسلبيات التي لابد منها ونصائح حول كيفية تسهيلها .
في العام الماضي دخل قانون حيز التنفيذ و الذي يسمح بإنشاء مناطق استثمار حر إضافية في جميع أنحاء المدينة ، حيث يُسمح لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بشراء العقارات وأن يصبحوا أصحاب حقوق كاملة ، هذا القانون بالاضافة الى نظام التأشيرات طويل الأجل الجديد ، الذي تم إطلاقه في عام ٢٠١٩ ، يفتح سوقًا عقاريًا غنيًا ومتنوعًا على نطاق أوسع للمستثمرين الأجانب. كان الأجانب في وقت بيهتمون في المقام الأول باستئجار منازل لقضاء العطلات. في الوقت الحالي ، يتمتعون بحرية الاختيار بين مجموعة كاملة من المباني السكنية والتجارية والصناعية للقيام باستثمارات تعزز القيمة. يقدم السوق السكني في أبوظبي مجموعة متنوعة من المنازل بميزانية تبلغ٥٠٠.٠٠٠ درهم إماراتي و ٩٠ مليون درهم إماراتي.
قد يكون الأجنبي الذي يخطط لامتلاك عقار في أبوظبي مهتمًا بما هو أفضل: الاستثمار في العقارات تحت الانشاء أو العقارات الجاهزة في السوق الثانوية. دعنا نلخص السمات الرئيسية لكلا الجزأين ونكتشف الايجابيات والسلبيات التي لابد منها ونصائح حول كيفية تسهيلها .
سلامة
"فيما يتعلق بالسلامة، من الواضح أن السوق الثانوية تتفوق على السوق الأساسي. يحصل العملاء فعليًا على وحدات جاهزة ويشهدون بأنفسهم جميع مزاياها وعيوبها. ومع ذلك، لا يزال من المستحسن توخي الحرص العناية الواجبة قبل اتخاذ القرار النهائي لتجنب المفاجآت الغير سارة.
شراء العقارات في مرحلة وضع حجر الأساس يحمل الكثير من المجازفة والخطورة. المخاوف الرئيسية، بطبيعة الحال، تتعلق بتأخير البناء أو إطالة مدة البناء بسبب ظروف مختلفة. إذا استغرقت عملية البناء وقتًا أطول مما هو مذكور في الاتفاقية، فقد يتكبد العميل خسائر على الأقل بسبب أمواله المجمدة. عند الموافقة على خطة الدفع بالتقسيط، يجب على المستثمر الذكي أن يربط أرباحه المستقبلية بالمدفوعات وأن يأخذ في الاعتبار النفقات الباهظة المحتملة مثل فقدان الوظيفة، والولادة، وشراء سيارة جديدة، والتعليم، وما إلى ذلك، لذا، إذا كان هناك تغيير في جدول السداد فمن المحتمل أن يتسبب التغيير في عبء إضافي على ميزانية الفرد.
إلى جانب ذلك، هناك ظروف استثنائية لا يمكن التغلب عليها، مثل الأزمة الاقتصادية والوباء والمشاكل الداخلية غير المتوقعة للمطور والتي ستؤدي إلى تأخير بعض المراحل أو حتى حظر أو تجميد مشروع بأكمله. هذا هو بالضبط سبب انخفاض أسعار العقارات في السوق الأولية بشكل عام عنها في السوق الثانوية.
نقطة أخرى للحصول على عقار تحت الإنشاء تتطلب عناية فائقة هي ضمان المدفوعات. أولاً، تأكد من تسديد الأقساط بناء على مراحل البناء، بحيث تدفع مقابل الأجزاء التي يتم تسليمها فقط. ثانيًا، يجب أن تذهب مدفوعاتك إلى حسابات الضمان، وليس مباشرة إلى الوسيط أو المطور. هذه حسابات ائتمانية خاصة، تحتفظ بها الأطراف الثالثة لأمن المدفوعات. يتم تحويل الأموال إلى المطور فقط بعد استلام تأكيد رسمي لمرحلة البناء (المرحلة الأساسية).
لتقليل المخاطر، ننصح بالعمل مع شركات تطوير كبيرة ذات سمعة طيبة. قد تكون الأسعار التي حددوها للوحدات المماثلة في نفس المنطقة، ولكن يتم تسليمها من قبل الشركات الصغيرة. الحيلة هي أن المطورين الكبار لديهم المزيد من الموارد لمواجهة الصعوبات غير المتوقعة والتغلب على الأزمات وهم يشملون هذا الضمان في التكلفة.
يُنصح باختيار شركاء موثوقين سواء كانوا يشترون تحت الانشاء أو في السوق الثانوية: الوسطاء والوكالات وشركات التطوير المرخصة فقط. دائرة الشؤون البلدية في أبو ظبي تصدر تراخيص لشركات البناء، وتصادق هيئة الأوراق المالية والسلع على شركات الوساطة. لذلك، لا تتردد في التحقق من رقم تسجيلهم مسبقًا ".
شراء العقارات في مرحلة وضع حجر الأساس يحمل الكثير من المجازفة والخطورة. المخاوف الرئيسية، بطبيعة الحال، تتعلق بتأخير البناء أو إطالة مدة البناء بسبب ظروف مختلفة. إذا استغرقت عملية البناء وقتًا أطول مما هو مذكور في الاتفاقية، فقد يتكبد العميل خسائر على الأقل بسبب أمواله المجمدة. عند الموافقة على خطة الدفع بالتقسيط، يجب على المستثمر الذكي أن يربط أرباحه المستقبلية بالمدفوعات وأن يأخذ في الاعتبار النفقات الباهظة المحتملة مثل فقدان الوظيفة، والولادة، وشراء سيارة جديدة، والتعليم، وما إلى ذلك، لذا، إذا كان هناك تغيير في جدول السداد فمن المحتمل أن يتسبب التغيير في عبء إضافي على ميزانية الفرد.
إلى جانب ذلك، هناك ظروف استثنائية لا يمكن التغلب عليها، مثل الأزمة الاقتصادية والوباء والمشاكل الداخلية غير المتوقعة للمطور والتي ستؤدي إلى تأخير بعض المراحل أو حتى حظر أو تجميد مشروع بأكمله. هذا هو بالضبط سبب انخفاض أسعار العقارات في السوق الأولية بشكل عام عنها في السوق الثانوية.
نقطة أخرى للحصول على عقار تحت الإنشاء تتطلب عناية فائقة هي ضمان المدفوعات. أولاً، تأكد من تسديد الأقساط بناء على مراحل البناء، بحيث تدفع مقابل الأجزاء التي يتم تسليمها فقط. ثانيًا، يجب أن تذهب مدفوعاتك إلى حسابات الضمان، وليس مباشرة إلى الوسيط أو المطور. هذه حسابات ائتمانية خاصة، تحتفظ بها الأطراف الثالثة لأمن المدفوعات. يتم تحويل الأموال إلى المطور فقط بعد استلام تأكيد رسمي لمرحلة البناء (المرحلة الأساسية).
لتقليل المخاطر، ننصح بالعمل مع شركات تطوير كبيرة ذات سمعة طيبة. قد تكون الأسعار التي حددوها للوحدات المماثلة في نفس المنطقة، ولكن يتم تسليمها من قبل الشركات الصغيرة. الحيلة هي أن المطورين الكبار لديهم المزيد من الموارد لمواجهة الصعوبات غير المتوقعة والتغلب على الأزمات وهم يشملون هذا الضمان في التكلفة.
يُنصح باختيار شركاء موثوقين سواء كانوا يشترون تحت الانشاء أو في السوق الثانوية: الوسطاء والوكالات وشركات التطوير المرخصة فقط. دائرة الشؤون البلدية في أبو ظبي تصدر تراخيص لشركات البناء، وتصادق هيئة الأوراق المالية والسلع على شركات الوساطة. لذلك، لا تتردد في التحقق من رقم تسجيلهم مسبقًا ".
الوعي
أثناء شراء المنازل المكتملة ، يرى العملاء وحدة حقيقية وما يتناسب معها ، يمكنهم تتبع سجلها وحساب جميع النفقات المرتبطة بها ، مثل فواتير المرافق ورسوم الخدمة وحتى الآن على أساس الموجود منها. على سبيل المثال ، مكيف الهواء الصيفي - قد تبدو فواتير التكييف في الدولة الصحراوية مرتفعة بشكل مدهش للمستثمرين الأجانب المبتدئين. إلى جانب ذلك ، هناك خيارات مختلفة: نظام خالٍ من التكييفات ، عندما يدفع المستأجرون مقابل الكهرباء ويستخدمون قدر ما يحتاجون من التكييف وتبريد المنطقة (* في مناطق معينة) ، عند دفع رسوم الطلب السنوية الثابتة ورسوم الاستهلاك المحسوبة بواسطة مترالوحدة.
إضافة إلى ذلك ، هناك العديد من الأدوات الممكنة لمساعدة المشتري في السوق الثانوية على اختيار استثمارات جيدة ، مثل السعر إلى الأرباح ، والسعر إلى المبيعات ، والعائد على الاستثمار والمزيد. يتعين على المستثمرين المهتمين بالعقارات الأولية الاعتماد على النشرات الااعلامية والدعاية الشفهية لاتخاذ القرارات.
أفضل مجالات الاستثمار في سوق العقارات في أبو ظبي موصوفة في هذا المقال .
إضافة إلى ذلك ، هناك العديد من الأدوات الممكنة لمساعدة المشتري في السوق الثانوية على اختيار استثمارات جيدة ، مثل السعر إلى الأرباح ، والسعر إلى المبيعات ، والعائد على الاستثمار والمزيد. يتعين على المستثمرين المهتمين بالعقارات الأولية الاعتماد على النشرات الااعلامية والدعاية الشفهية لاتخاذ القرارات.
أفضل مجالات الاستثمار في سوق العقارات في أبو ظبي موصوفة في هذا المقال .
وسطاء
يتم إجراء معاملات تحت الانشاء شخصيًا من قبل العميل والمطور. تقوم شركات التطوير بإطلاق المشاريع ، وعملية البناء ، وتشغيل البرامج الترويجية وبيع العقارات بأنفسهم ، باستثناء الوسطاء. عادةً ما يبدأ المطورون المبيعات مباشرة بعد تقديم المشروع أو لاحقًا ، عند البدء أعمال البناء: يحظر عليهم تحصيل أي رسوم إضافية ، باستثناء الرسوم الإدارية ، وقد يكون هذا النوع من الرسوم أقل ، ولكنه عادة يساوي ٥٠٠٠ درهم إماراتي.
لا يمكن للسوق الثانوية الاستغناء عن الوسطاء المعينين والمشاركين النشطين في أي صفقة - الوسطاء. ينطبق ذلك علي كل من التملك والإيجار في أبو ظبي. تبلغ رسوم الوسيط ٢٪ ويجب ألا تتجاوز ٥٠٠٠٠٠ درهم إماراتي.
لا يمكن للسوق الثانوية الاستغناء عن الوسطاء المعينين والمشاركين النشطين في أي صفقة - الوسطاء. ينطبق ذلك علي كل من التملك والإيجار في أبو ظبي. تبلغ رسوم الوسيط ٢٪ ويجب ألا تتجاوز ٥٠٠٠٠٠ درهم إماراتي.
السعر
يتاجر المطورون في منتجاتهم بسعر ثابت ، على الرغم من أنه يمكنهم التعديل في خطط السداد ، أو تمديد فترة ما بعد التسليم للأقساط النهائية أو تقليل / التنازل عن رسوم الخدمة من أجل الحصول على ميزة تنافسية أكثر وضوحًا.
في السوق الثانوية ، يتمتع كل من أطراف البيع والشراء بحرية عرض السعر المتغير ، وقد يناقشونه ويتغيرون بناءً على اتفاق متبادل.
لاحظ أن السعر المُسوق رسميًا لا يشمل العمولة المصرفية ورسوم التسجيل الإلزامية وعمولة الوسيط .
في السوق الثانوية ، يتمتع كل من أطراف البيع والشراء بحرية عرض السعر المتغير ، وقد يناقشونه ويتغيرون بناءً على اتفاق متبادل.
لاحظ أن السعر المُسوق رسميًا لا يشمل العمولة المصرفية ورسوم التسجيل الإلزامية وعمولة الوسيط .
تكاليف اضافية
تبدو الرسوم الزائدة في أبو ظبي على النحو التالي: في المرحلة الأولى من الصفقة ، يقدم العميل والبائع مذكرة تفاهم ويجب على العميل دفع رسوم خدمة تصل إلى ٢٪ بالإضافة إلى ٥٪ ضريبة القيمة المضافة للوكالة العقارية و ٢٪ لبلدية أبوظبي.
ثم يتم دفع قيمة العقار ويحصل العميل على شهادة ملكية من المطور. إلى جانب ذلك ، يجب تحويل الرسوم الإدارية المحجوزة بمبلغ ٥٠٠٠ درهم إلى البائع. تبلغ رسوم التسجيل ٤٠٠٠ درهم إماراتي ، إذا كانت قيمة العقار تبلغ ٥٠٠٠٠٠ درهم إماراتي فأكثر أو ٢٠٠٠ درهم إماراتي عندما تقل قيمة العقار عن ٥٠٠٠٠٠ درهم إماراتي.
رسوم تقييم الممتلكات البنكية تتراوح بين ٢٥٠٠ و ٣٠٠٠ درهم. تظهر تكاليف إضافية إذا تم تطبيق الرهن العقاري: التأمين ، تكلفة إنشاء الرهن العقاري المصرفي. ثم تذهب رسوم الخدمة للمطور على أساس تناسبي ، على سبيل المثال محسوبة على أساس نصيب الفرد من الكل.
حول أفضل البنوك للرهن العقاري في أبو ظبي اقرأ هنا .
ثم يتم دفع قيمة العقار ويحصل العميل على شهادة ملكية من المطور. إلى جانب ذلك ، يجب تحويل الرسوم الإدارية المحجوزة بمبلغ ٥٠٠٠ درهم إلى البائع. تبلغ رسوم التسجيل ٤٠٠٠ درهم إماراتي ، إذا كانت قيمة العقار تبلغ ٥٠٠٠٠٠ درهم إماراتي فأكثر أو ٢٠٠٠ درهم إماراتي عندما تقل قيمة العقار عن ٥٠٠٠٠٠ درهم إماراتي.
رسوم تقييم الممتلكات البنكية تتراوح بين ٢٥٠٠ و ٣٠٠٠ درهم. تظهر تكاليف إضافية إذا تم تطبيق الرهن العقاري: التأمين ، تكلفة إنشاء الرهن العقاري المصرفي. ثم تذهب رسوم الخدمة للمطور على أساس تناسبي ، على سبيل المثال محسوبة على أساس نصيب الفرد من الكل.
حول أفضل البنوك للرهن العقاري في أبو ظبي اقرأ هنا .