شهد قطاع الإسكان في أبو ظبي إقبالاً ملحوظاً على مدار السنوات العديدة الماضية على الرغم من الوباء وانخفاض أسعار النفط. في واقع الأمر ، بلغت القيمة الإجمالية للمعاملات في عام ۲۰۲۰ حوالي ۷٤ مليار درهم إماراتي (۲۰.۱ مليار دولار أمريكي) ، وهي أعلى بنسبة ۲۸٪ مقارنة بعام ۲۰۱۹. وهذا ليس مفاجئًا ، حيث تقدم أبو ظبي مجموعة واسعة من الخدمات الاقتصادية والفاخرة. منازل واسعة بنظام التملك الحر للأجانب وهناك مرونة في السوق بشكل عام. علاوة على ذلك ، أثرت أحدث الإعلانات الحكومية حول نظام تأشيرة العمل عن بُعد ، وقانون الحصول على الجنسية الإماراتي ، وكذلك التأشيرة الذهبية على أرقام المبيعات بشكل كبير.
لذلك ، إذا كنت ترغب في الاستثمار ، تعتبر عقارات أبو ظبي مثالية للاستقرار والعائد المربح على المدى الطويل أيضًا. تعد معرفة سوق العقارات أمرًا ضروريًا في هذه المرحلة ، حيث يوجد الكثير من الفروق الدقيقة والقضايا القانونية التي يتعين على الفرد البحث عنها مسبقًا. يتعين على المرء أن يأخذ في الاعتبار مجموعة من العوامل ، مثل ظروف السوق الحالية والمستقبلية ، وإمكانيات المنطقة ، وأسعار الفائدة ، وما إلى ذلك. أدناه سنشارك الجوانب الرئيسية للاستثمار في سوق العقارات في أبو ظبي لمساعدتك على تحقيق أعلى عوائد محتملة.
نظام تملك العقارات
في البداية ، هناك أربعة أنواع رئيسية لنظام تملك العقارات في الإمارات العربية المتحدة:
الإيجار يعني أنك تمتلك عقد إيجار للعقار لفترة زمنية محددة تصل إلى ۲٥ عامًا. في الأساس ، عقد إيجار طويل الأجل. تمنح ملكية الإيجار الحق في إعادة بيع العقارات حتى تاريخ انتهاء العقد ، لتأجيرها وإعادة تطويرها أيضًا. يعتبر إيجار العقارات في أبو ظبي أرخص بكثير ، ومع ذلك ، فهي متاحة لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي حصريًا. في واقع الأمر ، تهدف ملكية عقود الإيجار إلى دعم السكان المحليين وتوفر فرصة للحصول على رهن عقاري بنسبة أقل ودفع رسوم الإسكان والخدمات في المجمع بأسعار منخفضة.
التملك الحر هو تملك غير محدود للعقار والأراضي المبنية. تم قبول قانون التملك الحر في أبو ظبي في عام ۲۰۱۹ فقط. يحق للمشتري استخدام العقار كما يفضل - للتأجير والبيع والتوريث وما إلى ذلك. قد تبدو مناطق التملك الحر في أبو ظبي أكثر تكلفة ، ومع ذلك ، لكونها تقع في مناطق راقية مثل شاطئ الراحة ، جزيرة الريم ، الريف ، جزيرة اللولو ، جزيرة السعديات ، جزيرة ياس ، سيح السديرة ، مدينة مصدر ، جزيرة الماريه ، الفلاح ، جزيرة فهد. وحد السعديات ، قصر الأمواج ، الشمخة ، جزيرة الجبيل ، جزيرة نوراي والجرف ، غنتوت.
حق الانتفاع مشابه جدًا لعقد الإيجار. الاختلاف الوحيد هو أن المالك ليس لديه الحق في تغيير العقارات بأي شكل من الأشكال (مثل التجديد وإعادة التطوير). يمكن تسجيل حق الانتفاع لمدة تصل إلى ۹۹ عامًا.
المساطحة اتفاقية منتشرة على نطاق واسع في أبو ظبي. وفقًا للمادة ۱۳٥۳ من القانون المدني ، تسمح المساطحة لأي شخص ببناء مبنى أو تغيير العقارات أو الزراعة على قطعة أرض مملوكة لشخص آخر ، ويمكن توقيع الاتفاقية بينهما لمدة تصل إلى ٥۰ عامًا. وتجدر الإشارة إلى أن هذه الاتفاقية متاحة لمواطني دولة الإمارات ويمكن أن يمتلكها مشترين من جنسيات أخرى وجنسيات أخرى في مناطق استثمارية محددة.
داخل سوق أبوظبي العالمي
يعتبر سوق أبوظبي العالمي منطقة اقتصادية حرة ومركز مالي محوري يقع في جزيرة الماريه. ويحتل المرتبة الثانية بين المناطق الحرة في دولة الإمارات العربية المتحدة بعد إطلاق مركز دبي المالي العالمي في عام ۲۰۰٤. التملك بنظام التملك الحر متاح فقط حصريًا لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي والشركات المملوكة لهم. أما بالنسبة للأجانب ، فيجوز لهم شراء العقارات فوق الأرض ، مثل الطوابق والوحدات ولكن ليس الأرض نفسها. وتشمل الفئات الأخرى للمصالح العقارية في أبو ظبي ما يلي:
قروض عقارية
فوائد ستراتا - فوائد يملكها أكثر من فرد؛
المصالح المستقبلية في الملكية ، مثل الفوائد المتبقية ؛
مسؤول المستأجرة؛
التسهيلات - عقد يمنح حق غير حيازي على قطعة أخرى من العقارات؛
العقود
العقارات المشتركة - المصالح العقارية التي تخص أكثر من فرد.
تمتلك العقارات في منطقة سوق أبوظبي العالمي تشريعاتها الخاصة - لوائح ستراتا ولوائح العقارات ، التي تم نشرها في عام ۲۰۱٥. يجب إكمال تسجيل الفوائد العقارية في سجل الأراضي في مقر التسجيل العقاري. يجوز لأي شخص إجراء بحث في السجل لأنه متاح للجميع بالكامل على عكس سجل الأراضي في بلدية أبوظبي.
تأجير العقارات في أبو ظبي
أحد أكثر الاستراتيجيات شيوعًا وأمانًا في سوق العقارات هو شراء وحدة سكنية أو تجارية لتأجيرها لاحقًا. ومع ذلك ، عليك أن تدرك أن كونك مالكًا ينطوي على عدد من المسؤوليات ، مثل دفع الضرائب العقارية ، والرهن العقاري والتأمين ، وإيجاد المستأجرين ، وحل أي مشاكل ، والحفاظ على العقارات.
وفقًا لقوانين الإيجار في دولة الإمارات العربية المتحدة ، لا توجد لوائح محددة بشأن الحد الأدنى والحد الأقصى لرسوم الإيجار. ولكن يجب على المالك تحديد سعر إيجار يغطي نفقات محددة ، ويحقق دخلاً ثابتًا ، ويتوافق مع تكلفة شراء العقارات.
الفرق بين الإيجار قصير الأجل والإيجار طويل الأجل
يمكننا القول إن أصحاب المنازل يكسبون المزيد من الأموال من الإيجار قصير الأجل حيث يمكن أن يتراوح بين ۲۰-٤۰٪. يدفع الضيوف رسومًا أعلى من المستأجرين على المدى الطويل ، لذلك حتى خصم الخدمات الإضافية ، مثل الكهرباء والمياه والوايفاي ، التي يمكن أن تكلف حوالي ۱۰۰۰ درهم (۲۷۲ دولارًا) إجمالاً شهريًا ، سيظل أصحابها يحصلون على عائد استثمار مرتفع. علاوة على ذلك ، فإن العوائد قصيرة الأجل مستمرة بدلاً من طويلة الأجل والتي يتم تعديلها خلال فترة الاتفاقية. على سبيل المثال ، إذا استأجرت مسكنًا لمدة تزيد عن ۳ سنوات ، فلن تحصل على ربح آخر بين البحث عن مستأجر جديد ، بينما في العقود قصيرة الأجل ستجني الأموال باستمرار.
بسبب الفترات الموسمية، يمكن أن تختلف المكاسب قصيرة الأجل من شهر لآخر. يمكن أن تحقق في شهر ديسمبر ربحًا أكثر في أبوظبي من شهر مايو. مع العقود طويلة الأجل ، تكون العوائد ثابتة ويمكن زيادتها حتى ٥٪ كحد أقصى سنويًا كما هو مذكور في الأعلى.
المرونة هي العامل الرئيسي للإيجارات قصيرة الأجل. بصفتك مالكًا ، يمكنك استخدام العقارات الخاصة بك متى وكيفما تريد. يمكنك التبديل من تأجير قصير الأجل إلى تأجير طويل الأجل أو بيع الأصل في أي وقت. لا يوفر المستأجر طويل الأجل الكثير من المرونة - بمجرد تأجير العقار ، تكون مقيدًا قانونًا. كما هو منصوص عليه في القانون رقم ٤ لعام ۲۰۱۰ ، يمكن للمالك إخلاء المستأجر من خلال تقديم إشعار قبل شهرين قبل انتهاء عقد الإيجار.
ومع ذلك ، فإن الإيجار قصير الأجل يتطلب المزيد من الجهد والوقت والعمل من المالك. يجب عليك تأثيث العقار وتشغيل المرافق. بالطبع ، يمكنك استخدام خدمات شركة إدارة العقارات ، والتي ستتولى هذه الأمور. في أبو ظبي تبدأ هذه الخدمات من ٥٪ من مبلغ الإيجار السنوي. من ناحية أخرى ، يلتزم المستأجرون على المدى الطويل بدفع جميع رسوم الاستهلاك مباشرة إلى المزود. كما أنهم يشترون المفروشات بأنفسهم ، وبالتالي فإن مالك العقار مطالب بنفقات أقل بهذه الطريقة.
إعادة بيع العقارات في أبو ظبي
عند بيع أو إعادة بيع العقار التجاري والسكني في أبوظبي ، سيتعين عليك دفع ضريبة السجل العقاري فقط ، وهي ۲٪. يتم تقاسمها بالتساوي بين البائع والمشتري. يتم احتساب الرسوم على أساس سعر البيع في العقد ويجب دفعها في دائرة تسجيل الأراضي في أبو ظبي في يوم نقل ملكية العقار. لا توجد رسوم إضافية أخرى مطلوبة من البائع.
أسعار العقارات في أبوظبي 2021
هناك زيادة تدريجية في الطلب على العقارات في جميع أنحاء الإمارة طبقًا لتقرير العقارات الإماراتي ۲۰۲۱ الصادر عن أبحاث سافيلز بسبب تقديم البنك المركزي لحزمة التحفيز وقدرة اقتراض إضافية بنسبة ٥٪ كجزء من التسهيل في نسبة القرض إلى القيمة ( على الرغم من جائحة كوفيد -۱۹ ، إلا أن أسعار المبيعات في أبو ظبي ظلت مستقرة ، ويرجع ذلك إلى إجراءات التحسين ، التي تشمل قطاعي الهيدروكربون والبنوك ، والتي تم تنفيذها في عامي ۲۰۱٦ و ۲۰۱۷.
وفقًا لنفس التقرير ، تعد الفلل والمنازل الراقية أكثر أنواع العقارات طلبًا بين المشترين والمستثمرين بسبب للفوائد المنخفضة ونسب القيمة الدائمة المرتفعة.
يبلغ إجمالي مخزون أبوظبي حوالي ۲٦۳۰۰ وحدة ، وبحلول نهاية عام ۲۰۲۱ ، من المقرر أن يتم افتتاح ما يقرب من ۱۱۷۰۰ وحدة أيضًا ، مما من المفترض أن يؤدي إلى ارتفاع في المبيعات. من المرجح أن يتم تسليم معظم الوحدات السكنية في جزيرة الريم وشاطئ الراحة وجزيرة ياس. ومن الجدير بالذكر أن معدلات الإيجارات في أبو ظبي سجلت انخفاضًا متوسطًا بنسبة ٤.٥٪ فقط مقابل ۱۰٪ في دبي. هناك ارتفاع الطلب على العقارات في جزيرة السعديات وجزيرة ياس.
بلغ المتوسط المرجح للقيمة السكنية في الربع الأول من عام ۲۰۲۱ ۸۰۳ درهم (۲۱۸ دولارًا) لكل قدم مربع ، وبلغت قيمة الشقق ۸۷۸ درهمًا (۲۳۹ دولارًا) لكل قدم مربع ، والفلل ٦۲۳ درهمًا (۱۷۰ دولارًا) لكل قدم مربع. وكانت قيم رأس المال سنويا أقل بنسبة ۳٪ عن نفس الفترة من العام الماضي.
ومع حل الأزمة الصحية ، وإعادة جدولة معرض دبي للمعارض ، والذكرى السنوية الخمسين لدولة الإمارات العربية المتحدة ، يتجه الوضع الاقتصادي للأفضل واكتساب المزيد من الخبرات.
تقليب العقارات
هذا المصطلح منتشر على نطاق واسع في سوق العقارات ، ولكنه ليس خيارًا في أبو ظبي والإمارات بشكل عام. التقليب هو أحد الأسباب التي تسببت في أزمة سوق الإسكان في الإمارات العربية المتحدة في عام ۲۰۰۸. في ذلك الوقت ، تم شراء العقارات قيد الإنشاء ثم بيعها لتحقيق ربح سريع مما أدى إلى تضخم أسعار العقارات.
صناديق الاستثمار العقاري في أبوظبي
صناديق الاستثمار العقاري هي صناديق استثمار خاصة أو عامة تم إنشاؤها لاستثمار نسبة معينة من أصوله في العقارات. بجانب الإمارات العربية المتحدة تحت مظلة الإمارات للأوراق المالية ومركز دبي المالي العالمي ، مسموح بمثل هذه الصناديق في المنطقة الحرة لسوق أبوظبي العالمي .
صناديق الاستثمار العقاري هي الخيار الأمثل لمن يرغبون في الحصول على عوائد استثمارية من العقارات دون مسؤوليات المالك. يعمل بالطريقة التالية - تمتلك الشركة أو تبني مجموعة من المباني (معظمها شقق سكنية) ، والتي يمكن للمستثمرين شراؤها من خلال الشركة ، وبالتالي الانضمام إلى المجموعة. للمستثمر الحق في امتلاك وحدة عقارية واحدة أو أكثر. في الوقت نفسه ، تخضع الإدارة والصيانة والإعلان والبحث عن المستأجر لمجموعة الاستثمار نفسها. بالنسبة لهذه الخدمات ، يتم أخذ مبلغ محدد من الإيجار الشهري من قبل المجموعة.
أنواع صناديق الاستثمار العقاري في أبوظبي هي كما يلي:
۱) يجب استثمار ۷٥% على الأقل من إجمالي أصول صندوق الاستثمار العقاري الإماراتي الخاص في العقارات ، سواء في شكل بناء أو تطوير أو إعادة تركيب ، بشرط أن يكون قيد التحضير للبيع أو الإدارة أو الإيجار أو التصرف ؛
۲) صناديق الاستثمار العقاري العامة في الإمارات العربية المتحدة مهمة من أجل:
استثمار ۷٥% كحد أدنى من إجمالي أصولها في أصول عقارية مدرة للدخل ؛
أن تحصل على ۹۰ في المائة كحد أدنى من إجمالي إيراداتها من العقارات والفوائد وأرباح الأسهم والأرباح الرأسمالية المتعلقة بالعقارات المدرة للدخل ؛
توزيع ۸۰ في المائة كحد أدنى من صافي أرباحها على مالكي الوحدات كل عام.
۳) إذا كان صندوق الإمارات للاستثمار العقاري يمتلك شركة أو أكثر من شركات الخدمات العقارية ، فإن لوائح الإمارات العقارية تنص الآن على أن الاستثمارات في شركات الخدمات لا يمكن أن تتجاوز ۲۰% من إجمالي أصول الإمارات العقارية ؛
٤) يجب أن يقتصر الاقتراض على مبالغ لا تزيد عن ٥۰ % من إجمالي قيمة أصول صناديق الاستثمار العقاري في الامارات.
ووفقًا لحيدر طعيمة ، رئيس قسم الأبحاث العقارية في فال سترات، فإن صناديق الاستثمار العقاري توفر فرصة لأي مستثمر لدخول سوق عقارات لا يمكنهم تحمل تكاليفه بخلاف ذلك. على سبيل المثال ، تصبح أصول العقارات التجارية متاحة. هذه إستراتيجية بسيطة للحصول على ربح كبير ومنتظم من الممتلكات دون شراء عقار فعلي بحد ذاته. علاوة على ذلك ، نظرًا لأنه يتم تداول الأسهم في صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في سوق الأوراق المالية ، يمكن للمستثمر الخروج أو تقليل خياراته في أي وقت وحسبما يختار.
لماذا الاستثمار في العقارات في أبو ظبي؟
كانت الطلب كبير على أبوظبي بين الأجانب ممن يرغبون في العيش والقيام بأعمال تجارية في الشرق الأوسط ، يشتري الوافدون العقارات في أبو ظبي من أجل الحصول على سكنهم الخاص والعيش فيها. أما بالنسبة للمستثمرين الدوليين ، يكون هدفهم السعي للحصول على عائد جيد من الاستثمار العقاري.
نظام الإعفاء الضريبي هو بلا شك أحد المزايا الرئيسية للمشترين الأجانب. على عكس غالبية أسواق العقارات في جميع أنحاء العالم ، لا تفرض الإمارات العربية المتحدة أي ضرائب بما في ذلك الضرائب المفروضة على العقارات.
تجذب أبو ظبي الكثير من السياح ورجال الأعمال بسبب عدد كبير من مناطق الجذب (مسجد الشيخ زايد الكبير ، ومتحف اللوفر أبوظبي ، وما إلى ذلك) وبسبب موقع الإمارة المثالي للتعاون بين الشركات الأوروبية والآسيوية. تجدر الإشارة إلى أنهم على الأرجح مهتمون بخيارات الإيجار قصير الأجل.
تجذب أبو ظبي الكثير من السياح من رجال الأعمال بسبب عدد كبير من مناطق الجذب ، والطقس الصيفي ، ومراكز التسوق. يعتبر رجال الأعمال الإمارة مكان إلتقاء مثالي للشراكة بين الشركات الآسيوية والأوروبية. يبحث هؤلاء الأفراد بشكل متكرر عن خيارات الإيجار قصير الأجل.
تشمل العوامل الرئيسية الأخرى ما يلي:
خطط سداد مرنة من المطورين من أجل جذب المزيد من المشترين ؛
إدخال سياسات وإصلاحات تسمح بملكية التملك الحر للأجانب ، فضلاً عن التراخيص التجارية الجديدة ؛
التنمية والبنية التحتية والشفافية القانونية وظروف السوق المرنة.
تأشيرات الإقامة
أطلقت أبوظبي في عام ۲۰۲۱ برنامج "ازدهر في أبوظبي" الذي يهدف إلى الترويج لحصول على الجنسية للمواهب الدولية العاملة ، والإبداع والدراسة والتميز والاستثمار في القطاعات والتخصصات الرئيسية في الإمارة.
يحق للمستثمرين في الاستثمارات العامة التي لا تقل عن ۱۰ مليون درهم (۲.۷ مليون دولار) التقدم للحصول على تأشيرة إقامة لمدة ۱۰ سنوات في الإمارات العربية المتحدة. قد يتخذ الاستثمار عدة أشكال:
وديعة في صندوق استثمار داخل الدولة.
تأسيس شركة في الإمارات.
الشراكة في شركة قائمة أو جديدة ؛
استثمار إجمالي لا يقل عن ۱۰ مليون درهم ، ۲.۷ مليون دولار أمريكي في جميع المجالات المذكورة ، بشرط ألا يقل الاستثمار في قطاعات أخرى غير العقارات عن ٦۰٪ من إجمالي الاستثمار.
يمكن منح تأشيرة لمدة ٥ سنوات للمستثمرين إذا استوفوا الشروط التالية:
يجب على المستثمر الاستثمار في عقار بقيمة إجمالية لا تقل عن ٥ مليون درهم ، ۱.٤ مليون دولار.
يجب ألا يكون المبلغ المستثمر في العقارات على أساس القرض.
يجب الاحتفاظ بالعقار لمدة ثلاث سنوات على الأقل.
الحرص من التضخم المالي
الاستثمار في العقارات هو الحل الفعال لخفض التضخم ، حيث يتأثر الطلب على العقارات وقيمتها بشكل مباشر بأوضاع اقتصاد الدولة ، وهذا يعني أن هناك علاقة مباشرة بين مستوى المؤشرات الاقتصادية للدولة. والطلب على إيجار العقارات.إذا كانت المستويات مرتفعة يزداد الطلب والعكس صحيح.وبالطبع فإن أسعار سوق العقارات الأولية والثانوية تنمو أيضًا مما يؤدي إلى ارتفاع قيمة رأس مال المستثمر. هذه العوامل ستساعد الملاك لتجنب التأثير السلبي للتضخم على حالتهم المالية.
فائدة أخرى للاستثمار العقاري هو وجود الرافعة المالية. في أبو ظبي ، قد يشمل ذلك إقراض الرهن العقاري. يسمح قانون الرهن العقاري الإماراتي للمواطنين غير الإماراتيين بالحصول على دفعة أولى نقدية لا تقل عن ۲٥٪ من قيمة العقار (۲۰٪ لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة). وإذا كانت ملكية ثانية أو ثالثة ، فيجب على المشتري تغطية ٤۰٪ على الأقل.
من حيث الاستثمار ، حتى لو لم تدفع ثمن العقار بالكامل ، فأنت بالفعل مالك كامل الصلاحيات. لذلك ، يمكنك استخدام الأصل للعيش وتأجيره أيضًا. ومع ذلك ، لا يمكن تطبيق مثل هذه الإستراتيجية على أي أصل آخر. على سبيل المثال ، عند شراء الأسهم ، يتعين عليك دفع السعر الكامل دفعة واحدة ، لأن ۲٥٪ فقط من القيمة لن تجعلك مالكًا في الحال.
الخلاصة
۱. أثبتت أبوظبي أنها مستقرة وآمنة للمستثمرين فيما يتعلق بالوضع الاقتصادي بمتوسط عائد استثمار يبلغ ۷.۳٪ وأرقام مبيعات قوية.
۲. يُعفى المالك في أبو ظبي من دفع فواتير الخدمات العامة ورسوم الإسكان. هذه مسؤولية المستأجر في حالة الإيجار طويل الأجل.
۳. النظام الوحيد من العقارات الذي يمنح حقوقًا غير محدودة للأجانب هو نظام التملك الحر.
٤. تجلب الإيجارات قصيرة الأجل المزيد من الأرباح وتكون أكثر مرونة ، ومع ذلك ، يجب على المالك أن يضع في اعتباره نفقات المرافق والأثاث.
٥. توفر صناديق الاستثمار العقاري فرصة لدخول سوق العقارات على نطاق واسع للمستثمرين بميزانية محدودة.
٦. الاستثمار في العقارات في أبو ظبي يجلب ربحًا ثابتًا طويل الأجل ويمهد الطريق لمزايا تأشيرة الإقامة في الإمارات العربية المتحدة.