"لماذا يستثمر الكثير من الناس في العقارات؟ دائمًا هناك حاجة للمنازل والأراضي والمكاتب والمحلات التجارية والمستودعات. ويجدر القول بأن هذا الطلب يرتفع وينخفض ، ولكن مع ذلك ، يتميز قطاع العقارات بنسبة تقلبات منخفضة وعوائد مناسبة بشكل مثالي بالنسبة للمخاطر المحيطة به ، فقد أثبت أنه من أكثر القطاعات الاقتصادية استقرارًا وأمانًا للاستثمار.
لماذا الاستثمار في سوق العقارات في أبوظبي؟ تعتبر الأسعار في أبو ظبي مرتفعة لكنها أعلى جودة من حيث المعيشة ، وتحتل المرتبة الأولى بين المدن الرائدة في العالم. وهي أكبر إمارة من حيث الحجم والمساهمة في الناتج المحلي الإجمالي. مؤشرات أبوظبي للسلامة الحضرية ، وتنافسية المواهب ، والابتكارات العالمية المنفذة وبيئة ممارسة الأعمال ، تجعل من أبوظبي رائدة بين المدن الكبرى في دول مجلس التعاون الخليجي ومنطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا.أبو ظبي هي الأفضل للعيش والعمل مقارنة بدبي والتي تعتبر سياحية أكثر.
توفر الإمارة بيئة أعمال قانونية مرنة وسريعة في صورة ومثال نظام المملكة المتحدة ومدعومة من قبل معظم القواعد التكنولوجية المتطورة في الشرق الأوسط. تتراوح فرص الاستثمار المتعددة في أبو ظبي من التكنولوجيا المالية إلى السياحة البيئية.
مناطق الاستثمار المتنوعة ، التي توفر بيئة للخدمات اللوجستية ، والصناعة ، والإعلام ، والتمويل والطاقة المستدامة تسمح بأرباح بنسبة ۱۰۰٪ ؛
قيمة العقارات أقل مما هي عليه في أسواق العقارات الرئيسية على مستوى العالم ؛
بلغ متوسط الدخل لقطاع العقارات في أبو ظبي ٦٪ -۷٪ متجاوزة القيم المماثلة في معظم أسواق العقارات في العالم.
لا توجد ضريبة العقارات على المستثمرين الأجانب ، لا توجد ضريبة الدخل ، ضريبة القيمة المضافة ٥٪ ؛
العملة الثابتة المرتبطة بالدولار الأمريكي / الدرهم الإماراتي: ۳،٦۷ ؛
يتم تسليم الوحدات جاهزة مباشرة للانتقال إليها.
ومع ذلك ، يجب الاعتراف بأن الأعمال التجارية المحلية مفتوحة وشفافة بدرجة أقل مما هي عليه في الأسواق الأوروبية ، وبالتالي فمن الافضل للمشترين لأول مرة على وجه الخصوص ، تأمين دعم وكيل عقارات ومحامٍ مثبت.
أنواع نظام التملك في أبوظبي
"تاريخيًا ، المناطق العقارية الأكثر إثارةً للاهتمام بالنسبة للمستثمرين الأجانب في أبو ظبي تشمل القطاع السكني والعقارات الفندقية والمباني التجارية. وتجدر الإشارة هذا العام لوحظ تحول كبير في الاستثمارات إلى التخزين والخدمات اللوجستية. أعاد كبار المستثمرين تخصيص استثماراتهم لصالح هذا القطاع الصناعي.
مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة والكيانات القانونية المملوكة بالكامل للإماراتيين ؛ المؤسسات الحكومية الإماراتية. الشركات المملوكة لحكومة أبوظبي ؛ الأشخاص العاديون والشركات الأجنبية يمكنهم شراء العقارات ، بما في ذلك الأراضي في أبو ظبي. حيث تشترك هذه الفئات من المشترين في لوائح مختلفة تتعلق بشراء العقارات ، كما هو الحال من حيث موقع العقار ، وحجم قرض الرهن العقاري ، وما إلى ذلك.
السلطة الإشرافية الرئيسية التي تراقب سوق العقارات هي بلدية أبو ظبي ، والمؤسسة الثانية في القيادة هي دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي. يجب تسجيل جميع أنواع المعاملات العقارية من قبل دائرة الأراضي والأملاك ، وإلا فلا يمكن الاعتراف بصفقة قانونية ودخلت حيز التنفيذ الكامل.
هناك ثلاثة أنواع رئيسية من حيازة العقارات يمكن للمرء دخولها في الإمارات.
التملك الحر - هو حق نهائي ودائم للعقارات - وحدات أو أقسام في المبنى ، بما في ذلك قطع الأرض ، التي تعطي المالك الحق في التصرف فيها أو تأجيرها أو نقلها كهدية أو ميراث. يحق لمواطني دولة الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي الحصول على أراضي وعقارات في أبوظبي دون قيود. أما بالنسبة للدول الأخرى ، فيجوز لها تسجيل ملكية التملك الحر ضمن مناطق محددة بشكل مقصود فقط. تشمل مناطق الاستثمار بالتملك الحر في أبوظبي جزيرة الريم وشاطئ الراحة والريف وجزيرة السعديات ومدينة مصدر وجزيرة الجبيل والشمخة وغيرها.
تشير جزيرة الماريه ، حيث يقع سوق أبو ظبي العالمي (مركز مالي دولي) ، إلى مناطق الاستثمار الحر أيضًا ، على الرغم من أنها منظمة بشكل منفصل ومختلف عن باقي المناطق الحرة الأخرى. الأراضي في جزيرة الماريه محجوزة لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي ومواطني دولة الإمارات العربية المتحدة ، ويمكن للأجانب مشاركة حقوق الملكية للوحدات السكنية أو طوابق كاملة في المباني. إلى جانب ذلك ، يوجد في سوق أبوظبي العالمي قسم تنظيمي خاص به - لوائح العقارات وتنظيم ستراتا ، والذي يوفر قائمة بالمعاملات العقارية الإلزامية للتسجيل من قبل هذه الهيئة.
الإيجار - ملكية محدودة ذات إطار زمني للعقارات باستثناء الأرض ، ممثلة في أشكال "المساطحة" و "حق الانتفاع" والإيجار طويل الأجل. يتم تقديم اتفاقية المُساطحة لمدة ٥۰ عامًا ، ويُسمح للمستأجرين باستخدام العقار وتعديله. يجوز تمديد العقد لنفس المدة.
تمنح شروط حق الانتفاع المستأجرين حق استخدام الوحدات دون حق في تعديلها. حق الانتفاع صالح لمدة ۹۹ عامًا.
عقد الإيجار طويل الأجل متاح لفترة أولية من الوقت لا تقل عن ۲٥ سنة.
العقارات ذات الملكية المشتركة - تعني ملكية مثل هذا النوع من العقارات أن كل فرد منتفع يشترك في حق أجزاء المبنى و / أو الأرض والمناطق ذات الاستخدام المشترك ، مثل المصاعد والردهات والممرات في المبنى والمسابح والمسارات والإعجابات في الموقع. يُطلب من جميع مالكي الوحدات الانضمام إلى اللجنة التي ستراقب وتنظم وترعى صيانة المرافق والمرافق شائعة الاستخدام.
يعترف القانون بمالك واحد أو أكثر للعقار. عندما يحصل مالك فرد على عقارات ويسجلها باسمه ، فهذه ملكية فردية. كما يمكن الملكية المشتركة في حالة مشاركة شخصين طبيعيين أو أكثر في الشراء وينعكس ذلك في سند الملكية.
أفضل مجالات الاستثمار في أبوظبي موصوفة في هذا المقال ".
المتطلبات
وفقًا للقواعد الجديدة ، يجب على المطورين (بائعين عقارات قيد الانشاء) تعيين حسابات الضمان ، حيث يتم الاحتفاظ بالمدفوعات ، التي يحولها المشتري ، قبل تسليم مراحل البناء المتفق عليها. النقطة المهمة التالية ، يلتزم المطور بتقديم المعلومات المتعلقة بالحق في الملكية ، بما في ذلك شهادة المشروع ، والموافقات التي حصلت عليها دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي وغيرها من الوثائق ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك ، عند بيع عقار ، يجب على المطور الثانوي تقديم شهادة عدم ممانعة من المطور الرئيسي ، أو أي سلطة أخرى حسب العقار ، تؤكد عدم سداد أي ديون. الشيء نفسه مع حيازة الأرض - يجب أن تعترف هيئة مياه وكهرباء أبو ظبي بعدم وجود مديونية.
رسوم التسجيل
"تُدفع رسوم التسجيل عند تقديم إجراء التحويل. وفي الاجتماع ، يقدم البائع أو المشتري أو ممثله المعين والمطور المستندات ، ويعفي البائع من الالتزامات التعاقدية ويسجل المشتري كمالك جديد.
رسوم تسجيل المبيعات والمشتريات محددة بما لا يقل عن ۱٪ ولا تزيد عن ٤٪ من قيمة الصفقة وتقسم بالتساوي بين الطرفين ، حتى يتم الاتفاق بشكل مختلف. يتم احتساب رسوم حق الانتفاع وتسجيل المساطحة بنسبة ٤٪ من قيمة العقد مضروبة في عدد السنوات المذكورة. إذا تم نقل الملكية كهدية ، يتم تحصيل رسوم تسجيل المالك الجديد بمبلغ ۳۰۰۰ درهم إماراتي (للعقارات السكنية). تم تسجيلها أيضًا مقابل ۳۰۰۰ درهم أيضًا. تبلغ تكلفة إصدار سند الملكية ۱۰۰۰ درهم إماراتي.
عندما يتعلق الأمر بقرض الرهن العقاري ، فإن ذلك ينطوي على تكاليف إضافية: ۱ لكل ۱۰۰۰ من قيمة الرهن العقاري ، بحد أقصى ۱ مليون درهم لكل معاملة ؛ ۲۰۰ درهم لتحويل الرهن العقاري ، يتم دفع ۱۰۰۰ درهم للإفراج عن العقار المرهون واستبداله بآخر ؛ ۱۰۰۰ درهم لتمديد فترة السداد وغيرها.
عادة ما تقدر خدمة الوكالات العقارية في أبوظبي بنسبة ۲٪ من سعر شراء العقارات بالإضافة إلى ٥٪ ضريبة القيمة المضافة.
يتم دفع رسوم الصيانة والخدمة لمدة عام مقدمًا مباشرةً إلى المطور عند الشراء. في حالة شراء عقار مملوك مسبقًا ، يتم حساب رسوم الخدمة على أساس تناسبي ، أي لكل قدم مربع ".
تمويل العقارات
يتطلب شراء منزل بتمويل الرهن العقاري تخطيطًا مكثفًا لعدة سنوات قادمة. المغتربين ، الذين يعملون منذ بضع سنوات في الإمارات ، ويعتزمون البقاء أكثر قد يكونون مهتمين بشراء منزل ، بدلاً من استئجاره. تعتبر مدفوعات الإيجار في أبو ظبي رائعة بالنسبة للميزانية وقد تصل إلى ما يقرب من نصف الراتب ، وهذا هو السبب في أن بناء رأس المال هو قرار ذكي. قد يقوم غير المقيمين بدخل ثابت بتمويل شراء العقارات عن طريق الحصول على قرض رهن عقاري من البنوك الإماراتية ، وكذلك المقيمين ، وإن كان ذلك في حالة مختلفة قليلاً. يصل متوسط سعر الفائدة إلى ٤٪ ، وهو معدل منخفض نسبيًا.
الرهن العقاري
معايير إصدار الرهن العقاري قابلة للمقارنة بمتطلبات البنوك الأوروبية وتنطوي على سجل ائتماني واضح ومعاملات مالية جادة ومكان عمل رسمي. يُمنح قرض المنزل لمدة ۲٥ عامًا كحد أقصى. يجب ألا يقل الحد الأدنى لسن المتقدمين عن ۲۱ و لا تتجاوز ٦٥ عامًا في لحظة السداد النهائي للوافدين و ۷۰ عامًا لمواطني دولة الإمارات العربية المتحدة. تختلف الشروط والأحكام من بنك لآخر ولكن إذا تم أخذها في المتوسط ، فقد يتوقع المقترضون الأجانب الموافقة على القرض حتى ۷٥ ٪ من الشراء قيمة الشراء الأول للعقار ، المقيمون - تصل إلى ۸۰٪. الحد الأقصى لقيمة القرض إلى النسبة للعقار الثاني أو أكثر تبلغ ٦۰٪ و ٥۰٪ للعقار قيد الإنشاء. الحد الأدنى للراتب / الدخل الشهري المطلوب للرهن العقاري للوافد حوالي ۱۰.۰۰۰ درهم.
كيفية الحصول على قرض عقاري في أبو ظبي اقرأ هنا .
حقوق أخرى للملكية
الارتفاق
يتضمن مفهوم حقوق الارتفاق على سيناريو يقوم بموجبه أحد الأطراف بالاستيلاء على عقارات طرف ثالث مقابل رسم يُدفع لمالك العقار ، ويتم منح حق الارتفاق في المقابل. يجب أيضًا تسجيل عقود التيسير في دائرة الأراضي والأملاك أو سجل أراضي أسواق أبوظبي العالمية.
الحقوق التي لا يمكن تسجيلها
لا تعترف القوانين الإماراتية ببعض حقوق الملكية العقارية السارية في دول أخرى. يشير ذلك إلى حقوق الأولوية والخيارات والحقوق الزائدة. قد لا تصادق دائرة الأراضي والأملاك في أبوظبي لسجل الأراضي في أسواق أبوظبي العالمية على هذه الحقوق ، ومع ذلك ، إذا رغبت الأطراف في ذلك ، يجب أن تتفق كتابةً على هذه الحقوق وتضمين الاتفاقية في العقد والتي لن تتعارض مع سياسة أبوظبي. في هذه الحالة ، عندما يتعلق الأمر بخرق العقد ونزاعات المحاكمة ، ستمنح المحكمة تعويضات فقط ، ولا يتوفر أي أداء محدد آخر ضمن حدود القانون المدني.
الإيجارات
"يتم تقديم عقود الإيجار السكني من قبل المستأجرين وأصحاب العقارات للفترة التي تبدأ من عام واحد. وتستمر عقود الإيجار التجارية لفترة أطول ، حتى ٥ سنوات عند العقد. ويتم احتساب الإيجار سنويًا على أساس" "لكل قدم مربع" "أو أساس "لكل متر مربع": يتم تسليم المدفوعات من قبل المستأجرين عن طريق الشيكات المؤجلة ، وهذه الممارسة شائعة ومنتشرة على نطاق واسع في الإمارات العربية المتحدة.
يجوز للمالك إصلاح دفعة الإيجار وزيادتها ، حسب ما يراه ضروريًا ولا يوجد حد أقصى يحدده القانون. عادة ما يدفع المستأجرون مصاريف في البداية ، مثل فواتير الخدمات العامة ، بسبب العداد الفردي ، المثبت في الوحدة ، مباشرة إلى المزود ، حتى يتم الاتفاق عليها بشكل مختلف. استخدام وسائل الراحة الإضافية في المجتمعات الرئيسية المحسوبة في رسوم الخدمة التي يتم سدادها بشكل منفصل للمطور.
الملاك مسؤولون عن مدفوعات التأمين على العقارات ، على الرغم من إمكانية استردادها في رسوم الخدمة. يقوم المحتلون بترتيب مدفوعات تأمين المحتويات. بموجب القانون ، تندرج الصيانة والإصلاح والتجديد في نطاق التزامات المالك ، إذا لم يتم تحديدها بخلاف الحكمة في عقد الإيجار.
يصبح عقد الإيجار مطولًا تلقائيًا لنفس الفترة ومبلغ الدفع نفسه عندما لا يتقدم أي من الطرفين بإنهاء العقد. إذا قرر المشاركون إيقاف عقد الإيجار أو العمل بشروط مختلفة ، فيجب عليهم إخطار الطرف الآخر كتابيًا قبل شهرين من تاريخ إنهاء العقد. الإنهاء المبكر لعقد الإيجار قد ينطوي على عقوبات للمستأجر.
يتم تنظيم اتفاقيات الإيجار التي تم إبرامها في منطقة الأسواق العالمية بأبو ظبي في جزيرة الماريه بطريقة مختلفة ، على سبيل المثال ، لا يوجد تمديد تلقائي ولا قيود محددة بشأن الإيجارات من الباطن ".
الضرائب
"تشتهر الإمارات بحد أدنى من الضرائب وبأسعار منخفضة. تتضمن الضرائب المتعلقة بالعقارات رسوم معاملات البيع والشراء بنسبة ۲٪ من السعر وتسجيل الرهن العقاري بما يعادل ۰.۱٪ من مبلغ القرض.
يتحمل الملاك مسؤولية دفع رسوم تسجيل عقد الإيجار وتعديل العقد وتسجيل المبنى. جميع عقود الإيجار المحددة لمدة أقصر من أربع سنوات إلزامية للتسجيل في نظام "توثيق". العقود التي تزيد مدتها عن أربع سنوات تخضع جميعها للإدراج في قاعدة أخرى تسمى "تمليق". يتطلب كلا النظامين رسومًا منفصلة "."
حل الخلافات
يجب ذكر طرق تسوية الخلافات القانونية في كل عقد يتعلق بالمعاملات العقارية. يجوز للأطراف الرجوع إلى هيئة التحكيم أو محاكم أبوظبي. يوجد في أبو ظبي نظام محاكم من ثلاثة إطارات: محكمة الدرجة الأولى ومحكمة الاستئناف ومحكمة النقض. تُحال معظم القضايا المرفوعة في محاكم أبوظبي إلى دائرة المصالحة ، في حال رأت المحكمة أنه يمكن تسوية الأمر وديًا. ومع ذلك ، في الوقت الحالي ، فإن معظم اتفاقيات البيع والشراء التي تم إبرامها في أبوظبي تتعلق بمسألة التحكيم لمركز أبوظبي للتوفيق والتحكيم التجاري نظرًا لسهولة الإجراءات ويمكن للمشاركين اختيار المحكمين.