الإعلان عن أفضل 5 مشاريع عقارية في أبوظبي في عام 2022

تقدم دولة الإمارات العربية المتحدة العديد من الآفاق والمزايا للمستثمرين الأجانب. كانت دبي الوجهة الأكثر رواجاً للمغتربين ولكن خلال السنوات القليلة الماضية اكتسبت إمارة أبوظبي أيضاً شعبية لدى المستثمرين من جميع أنحاء العالم. يقدم سوق العقارات المحلي مجموعة واسعة من العقارات السكنية والتجارية في قطاعات صديقة للميزانية ومتميزة. ولكي يؤتي استثمارك ثماره، من المهم فهم أصغر الفروق الدقيقة في هذا النوع من الاستثمار. سوف نخبرك أدناه بكيفية اختيار عقار للاستثمار وتقييم ربحية أصولك بدقة.

اختيار مطور جدير بالثقة

تعتمد كفاءة استثمارك بشكل مباشر على سمعة المطور. عند شراء عقار استثماري، من المهم اختيار شركة كبيرة ومستقرة مالياً وتتمتع بسمعة تجارية لائقة حتى تتمكن من حماية نفسك من التأخير أو تجميد المشروع أو فشل المبنى في تلبية المعايير المذكورة. تحتل حالياً حصة الأسد من سوق العقارات في أبوظبي من قبل المطورين الوطنيين الرئيسيين.

ملاحظة! دائرة الشؤون البلدية (DMA) هي المسؤولة عن جميع المسائل المتعلقة بالتنظيم القانوني للسوق العقاري في الإمارة.

كما يجب النظر في الوضع القانوني للمستثمرين قبل الاستثمار. وقد أظهرت التجربة خلال الانكماش الاقتصادي في الفترة 2007-2008 انعدام الأمن بشكل كبير للمغتربين المشاركين في المشاريع قيد الإنشاء، والذي تم تسليم نسبة كبيرة منها في وقت متأخر أو كانت مجمدة تماماً.

أنشأت أبوظبي في عام 2015، قانون التنظيم العقاري رقم 3 الذي ينظم بوضوح إجراءات التطوير وحقوق والتزامات الأطراف في حالة وقوع أحداث غير متوقعة. ويطلب من جميع المطورين على وجه الخصوص بدءًا من عام 2015 ما يلي:

تزويد المستثمرين بخطة تطوير.
الحصول على تصريح بناء من DMA.
فتح حساب ضمان يتم فيه إيداع جميع الأموال المستلمة من المستثمرين.

فيما يتعلق بالنقطة الأخيرة، يتم الاحتفاظ بحساب الضمان في أمانة من قبل DMA أو بنك معتمد. ويجب فتح حساب منفصل لكل مشروع. وكقاعدة عامة يمكن إجراء المدفوعات للمقاولين واستشاريي المشاريع من هذا الحساب. لا يمكن دفع التكاليف العامة للمطور وكذلك الأموال المطلوبة لشراء قطعة الأرض من الأموال المودعة. لن يتمكن المطور من الوصول إلى الحساب إلا بعد اكتمال مرحلة البناء المحددة في العقد. كما سيستمر الوصي في احتجاز 5٪ من إجمالي الأصول المستلمة من المطور لمدة 1 سنة بعد بدء تشغيل المشروع. إذا كان المشروع لا يفي بالمعايير المذكورة، يتم استخدام هذه الأموال لتحديد موقع ومعالجة العيوب في المبنى أو المشروع.

لاختيار مطور موثوق به، يوصى باتباع النقاط التالية:

ابحث عن جميع المعلومات المتاحة - الموقع الرسمي للمطور وحساباته الحالية على وسائل التواصل الاجتماعي. عليك الانتباه إلى مراجعات العملاء وتعليقاتهم، ومدة عمل الشركة في سوق العقارات في أبوظبي، وما إذا كانت قد حصلت على أي جوائز ومن هم شركاؤها. يمكن أيضاً العثور على معلومات مفيدة حول إيجابيات وسلبيات المطور العقاري المحدد في المنتديات.
ألق نظرة على محفظة الشركة - تعرف على عدد المشاريع التي تم الانتهاء منها وعدد المشاريع التي لا تزال قيد الإنشاء، وتحقق من الأخبار المتعلقة بتأخيرات البناء.
شاهد واحد أو أكثر من المشاريع المكتملة. يمكن ترتيب جولة بمساعدة وكيل عقاري مرخص.

ما هو نوع العقار الأفضل للاستثمار فيه؟

لا توجد إجابة واضحة على هذا السؤال. يعتمد اختيار نوع معين من العقارات على ميزانيتك والموقع المتوقع للمساكن. على سبيل المثال في المناطق المرغوبة، مثل جزيرة الريم وجزيرة ياس، تعد الشقق الممتازة المكونة من 1 و 2 غرفة نوم هي الأكثر شعبية. وفي النصف الأول من عام 2022، فضّل المستأجرون الذين اختاروا عقارات بأسعار معقولة منطقتي الغدير ومدينة مصدر. وفي المقابل، اختار سكان حدائق الراحة فلل واسعة من 4 غرف نوم. كما تعتمد جاذبية عقار معين في المقام الأول على موقعه وفئة المستأجرين الذين تنوي التعامل معهم.

ملاحظة! يجب أن يكون العقار الاستثماري مناسباً لعدد من فئات المستأجرين، مثل رجال الأعمال والعائلات. وفي هذه الحالة سيكون التوقف عن العمل وفقدان الدخل أقل بشكل ملحوظ.

سيكون عليك أيضاً الاختيار بين المشاريع المكتملة والمشاريع قيد الإنشاء. العقارات قيد الإنشاء ليست مكلفة، خاصة بالمقارنة مع المباني قيد التشغيل بالفعل. علاوة على ذلك يقدم غالبية المطورين أقساطاً بدون فوائد عند شراء العقارات قيد الإنشاء. من ناحية أخرى، لن تتمكن من البدء في استخدام الممتلكات الخاصة بك إلا بعد الانتهاء من البناء، والذي لا يكون دائماً في الموعد المحدد. ومع ذلك فإن السكن الجاهز أكثر تكلفة، ولكن يمكنك الاستفادة من عوائد الإيجار بمجرد إبرام عقد الشراء / البيع.

ملاحظة! يتيح شراء عقار قيد الإنشاء للمستثمرين توفير 10-30٪ مقارنة بالقيمة السوقية الحالية لشريحة مماثلة من العقارات المكتملة.

كيفية حساب العائد

المؤشر الرئيسي لعائد الإيجار هو عائد الاستثمار، وهو معامل العائد على الاستثمار. هذا يساعد على تحديد ربحية المشروع. كيفية حساب عائد الاستثمار:

عائد الاستثمار = (العائد على الاستثمار - صافي الدخل / تكلفة الاستثمار) * 100٪

غالباً ما يسترشد المستثمرون لأول مرة بالقيمة السوقية ورسملة العقار. يشير هذا الأخير إلى الزيادة في قيمة المبنى بسبب التغيرات في ظروف السوق أو عوامل خارجية أخرى. ومن المهم مراعاة السعر الحالي لعقارك، ولكن لا فائدة من وضعه في أعلى القائمة. على سبيل المثال إذا كنت قادراً على شراء شقة بقيمة 10-15٪ أقل من سعر السوق، ولكن مع عائد منخفض فلن يحقق هذا الاستثمار الربح المطلوب.

ملاحظة! لا توجد ضريبة على الأرباح الرأسمالية في دولة الإمارات العربية المتحدة. في حالة بيع العقار بقيمة سوقية أعلى، ستتمكن من الاحتفاظ بنسبة 100٪ من الربح.

ومن المؤشرات الأخرى التي غالبًا ما ينظرإليه المستثمرون لأول مرة هو المعدل الإجمالي للعائد (أو الربحية الإجمالية). وهذا يعكس الأرباح قبل النفقات العامة، أي نسبة إيرادات الإيجار إلى سعر شراء العقار. لكنه لا يأخذ في الاعتبار تكاليف صيانة الممتلكات والتجديدات الرئيسية والعثور على المستأجرين وجذبهم وغيرها من النفقات العامة. يمكنك تقييم استثمارك بشكل موضوعي من خلال حساب عائد الاستثمار.

لنأخذ مثالاً بسيطاً:

لقد قمت بشراء شقة من غرفة نوم واحدة بمساحة 695 قدم مربع في جزيرة الريم مقابل 580,000 درهم إماراتي (158,000 دولار أمريكي). يبلغ متوسط الإيجار السنوي لمثل هذا العقار 50,000 درهم إماراتي (14,000 دولار أمريكي).

سيكون معدل العائد الإجمالي الخاص بك من امتلاك هذه الشقة هو:

الناتج القومي الإجمالي = 50,000 / 580,000 = 0.086 أو 8.6٪.

الآن باستخدام حساب عائد الاستثمار سنحدد مقدار دخلك الحقيقي. وسيشمل ذلك تكاليف مثل رسوم التسجيل (2٪ أو 11600 درهم إماراتي (3,158 دولار أمريكي))، ورسوم الوساطة (2٪ أو 11600 درهم إماراتي) ورسوم الصيانة للسكن (8 دراهم (2 دولار أمريكي) لكل قدم مربع أو 5,560 درهم إماراتي (1,513 دولار أمريكي)).

عائد الاستثمار = 50,000 - 5,560 / 580,000 + 11,600 + 11,600 = 44,440 / 603,200 = 0.074 أو 7.4٪

انتظام المدفوعات والاعتماد على أطراف ثالثة

متوسط العائد الكامل على الاستثمار في العقارات في أبوظبي هو من 7-9 سنوات. يجب أن يظل العقار الخاص بك طوال هذه الفترة جذاباً للمستأجرين المحتملين. من العوامل التي من المهم مراعاتها لتجنب التوقف عن العمل والخسارة المالية ما يلي:

هل تتطابق تكلفة الإيجار المعلن عنها مع سعر السوق الحالي؟
هل هناك أي مرافق اجتماعية مهمة بالقرب من الممتلكات الخاصة بك (أو المخطط للبناء في السنوات القليلة المقبلة) التي يمكن أن تؤثر على سعر السوق للساحة - محطات المترو والحدائق ومراكز التسوق والترفيه أو غيرها من مناطق الجذب؟
كم عدد المباني السكنية المشابهة لعمارتك الموجودة في المنطقة المختارة؟

ملاحظة! لا يعتمد مبلغ مدفوعات الإيجار على جودة العقار وفئته فحسب، بل يعتمد أيضاً على موقعه وتوافر مناطق الجذب ووسائل الراحة القريبة وتوازن العرض والطلب لهذا النوع المعين من المساكن.

الدخل أهم من زيادة رأس المال

يعتمد المستثمرون المحترفون في المقام الأول عند الحصول على عقار، على العائد على دخلهم المستأجر. ويعتبر الرهان على مكاسب رأس المال المحتملة استراتيجية محفوفة بالمخاطر. كما تعتمد القيمة السوقية للعقارات مثل أي سلعة أخرى على توازن العرض والطلب. ويعتبر من الصعب جداً التنبؤ بالتقدير المحتمل للأصل على المدى الطويل.

من المهم التأكد من أن عقارك سيكون مطلوباً بين المستأجرين المحتملين لفترة طويلة من أجل توليد دخل سلبي مستقر. إذا تم شراء السكن بتمويل الديون، فيجب أن يغطي الحد الأدنى لسعر الإيجار الشهري مدفوعات الرهن العقاري بالكامل، بما في ذلك الفائدة المصرفية وجميع النفقات العامة.

رسملة سريعة للاستثمار

نظراً لخيارات العقارات المربحة على الخارطة، يهدف بعض المستثمرين إلى الحصول على عقارات في الإمارة لإعادة بيعها. يسمح النظام القانوني لدولة الإمارات العربية المتحدة للمستثمرين الأجانب بالتصرف في أي أصول يمتلكونها وفقاً لتقديرهم الخاص.

بعد الانتهاء من المشاريع تزداد القيمة السوقية للمشاريع قيد الإنشاء عدة مرات في معظم الحالات، مما يسمح بزيادة رأس المال بسرعة وبشكل كبير. لكن أزمة 2007-2008 أظهرت أن اتجاهات سوق العقارات يمكن أن تتغير بسرعة، وخاصة على المدى الطويل. وفي حالة بدء انخفاض قيمة عقارك، فلن تفشل فقط في تحقيق ربح ولكن أيضاً تخاطر بفقدان بعض أسهمك.

ملاحظة! تعد الإيجارات أكثر ثباتًا بكثير من أسعار العقارات. وسيظل العقار المؤجر بشروط مواتية يدر دخلاً، حتى وسط ظروف السوق السلبية.

الأموال الشخصية أو المقترضة

تعد قروض الرهن العقاري للأجانب ممارسة شائعة في دولة الإمارات العربية المتحدة، حيث تحرص العديد من البنوك الدولية والمحلية على العمل مع المغتربين. يسمح استخدام صناديق القروض للمستثمر بتنويع الأصول واستثمار أمواله الخاصة في الأسهم أو السندات أو العقارات الإضافية.

في حال شراء مسكن في مبنى مكتمل، يكون المقرضون المحليون على استعداد لتمويل ما يصل إلى 75٪ من قيمة العقار. يجب دفع نسبة 25٪ المتبقية من قبل المقترض كدفعة أولى. أما بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء (حيث لا يتم توفير خطة سداد من قبل المطور)، تصل الدفعة الأولى إلى 50٪.

كيف يمكننا المساعدة؟

إذا كنت ترغب في شراء شقة في أبو ظبي، فإن أفضل شيء يمكنك القيام به هو الاتصال بسمسار عقارات مرخص. سيساعدك محترفونا المؤهلون تأهيلاً عالياً في متروبوليتان كابيتال العقارية على فهم جميع خصوصيات وعموميات سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة واختيار العقار الأنسب لأهدافك وميزانيتك. كما أن المهنيون ذوو الخبرة لدينا على استعداد لرعاية جميع المسائل الوثائقية والقانونية، بما في ذلك المفاوضات مع مالك الشقة وإعداد الوثائق اللازمة والدعم في الحصول على قرض الرهن العقاري بالإضافة إلى تسجيل نقل حقوق الملكية.